如何判断居住舒适度？让容积率告诉你

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随着房地产市场的不断发展，卖方市场逐步向买方市场转化，如今的购房者越来越理性，看房、买房往往会拉长战线、货比三家。现在的购房者越来越重视居住的舒适度，但对容积率的了解依然不是很全面。不少购房者在看房的时候都会听售楼人员说到有关容积率的话题，但是很多人都不知道容积率是什么？有的购房者只知道容积率越低越好，但是却不了解容积率到底是怎么计算的及多大的容积率比较合适？ 什么是容积率 容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值， 它的计算公式并不复杂：容积率＝总建筑面积÷总用地面积。比如，一个房地产项目的总建筑面积为10万平方米，而总用地面积为5万平方米，那么该项目的容积率为10÷5=2。但是要注意的是，当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积应加倍计算。可以肯定地说，容积率越低，居民的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。 简单来说，就是一平方米土地可以盖多少平方米的建筑，只能盖0.5平方米容积率就是0.5，能盖1平方米容积率就是1，能盖2平方米容积率就是2，能盖5平方米容积率就是5。 容积率的概念代表着土地上的建筑密度，所以，几百米高的摩天大楼的容积率都是很高的。对于商业项目来说，可能越高越好，因为其代表着高端和地标；对于住宅项目来说，在很多情况下，可就不是越高越好了。 对于住宅而言，土地上的建筑面积越少，代表着入住的人就越少、车就越少，小区就越安静，分享小区绿化、电梯、公共设施的人就越少。当然，独享的资源越多，就要付出更多的代价，这就是别墅与高层的区别。显然，高层小区的容积率要远远高于别墅。 人能居住的住宅楼盘，容积率5是一个极限，超过5的楼盘基本上接近垃圾建筑，而改善型楼盘的容积率极限是3.5，超过4还说是改善、高端的就是耍流氓。 容积率常被忽视 在一份网上问卷调查中，要求购房者依次选出5项对楼盘的售价、地段、环境、绿化率、容积率、开发商品牌等因素的关注度，300多名参与调查的网友中，只有10人选了容积率，所占比例仅为3%左右。楼盘的容积率不像售价、园林环境等“看得见、摸得着”，经常被购房者忽视。大多数购房者不了解楼盘容积率，更别说以此衡量楼盘品质了。 一般情况下，独栋别墅楼盘的容积率在0.5至0.8之间，多层、洋房楼盘的容积率在1至1.5之间，小高层楼盘的容积率在2.5左右，高层楼盘容积率大多数在4以上。业界普遍认为，容积率越高的小区，居住舒适度越低。 开发商在买地时，地块的容积率往往是确定好了的。为了赚取更多利润，有的开发商会在提高容积率方面做文章。外地有些开发商在拿到地之后，会通过种种渠道将容积率提高0.1或0.2，在获得有关部门的批文后，此举便成了合法行为。业内人士提醒，别小看容积率提高0.1的数值，有的楼盘总建筑面积大，容积率提高0.1，折算下来，开发商就可以多建上千平方米的房子。 选择合适的容积率 那么，容积率多少算是合适的呢？住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定。 容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目； 容积率介于0.3至0.5之间，基本上是一般的独栋别墅项目，环境还可以，但是给人感觉有点密了，如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这一问题； 容积率在0.5至0.8之间，为一般的双拼、联排别墅； 容积率在0.8至1.2之间，如果全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流； 容积率在1.2至1.5之间，一般为正常的多层项目；容积率在1.5至2.0之间，一般为正常的多层+小高层项目； 容积率在2.0至2.5之间，一般为正常的小高层项目； 容积率在2.5至3.0之间，基本上是小高层+二类高层项目(18层以内)； 容积率在3.0至6.0之间，为高层项目(楼高100米以内)； 容积率为6.0以上，为摩天大楼项目。 “读者可以从容积率上初步判定建筑物属于高层还是多层，当容积率为2至3时，常常是多层与高层的混合，4至5常常是小高层与高层的混合，小于2常常是多层与小高层的混合或多层。”业内专家表示。 对于住户来说，容积率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒适度也就越高。容积率过高或绿化率过低的小区，在居住安全性与舒适度方面大多会存在一些问题。一个具有良好居住环境的小区，多层住宅的容积率不应超过3，高层住宅的容积率不应超过5，而绿化率以不低于30%为宜。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，开发商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。 透过容积率认识楼盘 购房者可以通过楼盘的容积率来分析开发商的营销成本，从而买到实惠的房子。如两个楼盘紧挨在一起，售价也相当，而A楼盘的容积率是2，B楼盘的容积率是3，则意味着B楼盘的建筑成本低，还有降价的空间。 有的楼盘为了吸引购房者，会故意混淆前后期工程的容积率，以制造容积率低的假象。一些开发商将地块分几期开发，在一期地块上，只建少量建筑，在二期地块上则建大量建筑。在宣传中，开发商将一期地块的容积率单独计算，而把二期地块的容积率与一期相加合计，从而得出一期容积率低、二期容积率也不高的假象。根据有关规定，地块不论是分几期建设，只有一个容积率指标，购房者可向规划、土地等部门咨询地块的核准指标。 因为建筑成本相对固定，开发商买地后，容积率的高低左右着楼盘的售价。容积率在楼盘开发中有重要意义，购房者不仅要在买房时关注楼盘的容积率，在买房后也要关注，这样才能保护自身的权益。

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