以房养房投资全攻略，房子越多越轻松！目前，选择“以房养房”投资方式的市民也越来越多。以房养房就是用其中一套房的租金来支付另一套房的房贷。 1. “以房养房”...

发布时间：2024-11-11 09:42

目前，选择“以房养房”投资方式的市民也越来越多。以房养房就是用其中一套房的租金来支付另一套房的房贷。

1. “以房养房”的3种方式。

出租旧房，购置新房：如果你的月收入不足以支付银行货款本息，或是不足以维持每月的日常开销，而你却拥有一套位置在租赁市场的热点地区且可以出租的空房，那么可以将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。

投资购房，出租还贷：如果手里只有一套房，又不想将每个月辛苦挣的工资大部分都拿来还货，那么可以选择再买一套租价高、升值潜力大的公寓，这样可以用每个月固定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息。

出售或抵押，买新房：如果手里只有一套房，但是对其居住条件并不满意，那么可以将其出售，将获得的资金用来购买新房；如果怕卖了老房子又不能及时找到新房，则可以把老房子抵押给银行，用抵押得到的商业贷款先买房自住。

出租和出售房子都能缓解新房的房货压力，主要就看理财人的喜好。下面对这两种方法进行一定的比较。

租金每月收一次，因此利用租金做其他理财投资的自由度不高；而出售房屋可一次性拿到价款，理财人就可利用这笔资金进行理财投资获取收益。

租金还货风险比出售还贷低：租金每月定期收取，一般不会存在亏损的情况；而将出售房屋的资金用于投资，可能会出现亏本，这样理财人会额外投入更多资金来还房贷。

出租房屋养房，被出租的房屋的所有权没有变动仍然归出租人所有；而出售房屋后，房屋的所有权不再归原房主所有，而是归购买该房屋的人所有。

2. 计算以房养房投资收益

计算以租养房投资收益的主要公式：投资回报率=（税后月均租金-物业管理费）*12/购买房屋的单价。这种方法是目前房产投资中最常用的，该方法考虑了租金与房价之间的相互关系。但是其没有考虑全部投入和产出，没有考虑货币的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

另外一种计算以房养房的投资收益的方法：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭数）/（税后月租金-按揭月供款）*12。这种方法没有考虑前期其他收入和货币的时间价值，一般用来估算资金回收期的长短。

3. 防范养房风险

“以房养房”既然是一种理财方式，那么相应的就具有一定的投资风险。

银行贷款利率调整，导致还贷额上升。需要买房人控制好还贷额的占比。理财师建议，租金收入和家庭其他收入的总和应大于还货额与家庭正常开销的总额。

物价贬值导致租金收入不稳定。为避免此风险，房产投资者手中的房源不宜过多。

家庭其他收入下降，导致出现还货风险。买房人在买房时最好不要将所有闲置资金或家庭资产用于买房，手中需要留有足够的资金拿来应对家庭生活的突发状况，避免房产投资影响家庭正常生活。

总的来说，家庭理财人在投资房产时，要全面评估投资回报率，对以租养房的房产，应对其周边租金行情有充分的了解，包括是否有稳定的承租人以及周围市政规划等情况。同时，按揭贷款要确保具备稳定的还款来源，租金收入不能作为主要的还款来源，还要结合自身的收入情况，选择适宜的还款方式。

以房养房投资全攻略，房子越多越轻松！ 目前，选择“以房养房”投资方式的市民也越来越多。以房养房就是用其中一套房的租金来支付另一套房的房贷。 1. “以房养房”...