3月30日，银城生活服务有限公司（以下简称“银城生活服务”，股票代码：1922.HK）发布了2021年全年业绩，公司营收首破10亿，主营业务齐头并进，城市布局更加均衡，规模实现跨越式发展，盈利稳健增长。
2021年，银城生活服务实现营业收入1351.3百万元，同比增长40.5%；毛利同比增长35.0%至219.2百万元；净利润同比增长35.0%至94.8百万元；净资产收益率达40.5%，每10股派息1.0元，同比增长37.0%。从管理规模看，企业在管面积达58.8百万平方米，同比增长50.1%，各项核心指标稳健高质增长。
营收首破10亿，主营业务齐头并进
图：2019-2021年银城生活服务营业收入变化情况
数据来源：公司年报及业绩公告
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2021年，银城生活服务实现营业收入1351.3百万元，同比增长40.5%，2019-2021年复合增长率39.4%。企业营业收入构成共来源于三部分：物业管理服务、增值服务、其他收入。其中，物业管理服务收入为1082.1百万元，占比达80.1%，是第一大收入来源；增值服务收入为268.8百万元，占比达19.9%；其他收入达0.4百万元，占比达0.03%。相比2020年，银城生活服务物业管理服务、增值服务收入高速增长，物业管理服务收入同比增长40.2%，增值服务收入同比增长41.6%，两大主营业务齐头并进，收入结构稳中向好。
图：2019-2021年银城生活服务各业务板块收入情况
数据来源：公司年报及业绩公告
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图：2019-2021年银城生活服务各业务收入占比情况
数据来源：公司年报及业绩公告
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增值服务内容多元。在增值服务板块，公司以维护客户满意度为核心，向客户提供刚需、高频、可持续的增值服务，如健身、快递柜、新能源汽车充电、电动车充电等服务。公司新增的团膳与装饰服务已步入正轨，在期内获得近50.0百万元的收入。公司新增城市骑手换电业务进展快速，截至2021年底公司已在南京地区安装超500个智能换电站，注册骑手客户超1万人，获得约10.0百万元收入。公司是全国物业+养老服务试点单位，积极响应政策号召与业主需求，试点运营居家养老服务。
图：2020-2021年银城生活服务增值服务收入情况
数据来源：公司年报及业绩公告
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均衡城市布局，规模跨越式发展
截至2021年底，银城生活服务的在管面积为58.8百万平方米，同比增长50.1%，2019-2021年复合增长率为50.1%；合约面积达61.9百万平方米，同比增长44.8%，2019-2021年复合增长率为41.9%。企业管理规模呈现稳健快速增长态势。公司坚持区域集中化，在增加城市密度的同时实现有质量的稳健增长，公司根据“加密南京、做大苏南、布局淮海”的战略，在巩固南京市场龙头地位的同时积极开拓潜力市场，2021年公司首次进入盐城、西安等城市，业务版图不断扩大。
图：2019-2021年银城生活服务管理规模情况
数据来源：公司年报及业绩公告
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截至2021年底，公司在南京管理项目643个，在管面积近35.0百万平方米，同比增长约33.2%。南京外区域新增在管面积破千万平方米，同比增长约84.6%。
图：2020-2021年银城生活服务在管面积分布情况
数据来源：公司年报及业绩公告
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第三方在管占近九成，持续保持高位。从项目来源看，2021年，公司来源于银城集团的在管面积为6.0百万平方米，占比10.2%；来源于独立第三方的在管面积为52.8百万平方米，占比89.8%，公司第三方在管占比持续保持高位，业务具备高度独立性。在市场化拓展方面，公司通过四种方式获得新增合约面积，包括客户直接委托、招投标、收购及承接母公司交付项目，年内公司新增项目为468个，通过前述四种渠道来源的项目分别占比62%、29%、5%、4%。
图：2019-2021年银城生活服务在管面积项目来源情况
数据来源：公司年报及业绩公告
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住宅物业与非住宅物业规模并重。从各业态规模看，公司住宅物业与非住宅物业在管面积均保持了50%左右的增长速度，增长势头强劲。2021年，公司住宅物业管理面积46.4百万平方米，占比79.0%，非住宅物业在管面积12.4百万平方米，占比21.0%。受益于优质服务及良好的运营能力，公司客户续约率维持在93%高水平。在住宅物业方面，公司受邀参与城市更新项目，新拓展老旧小区产品线，共获得281个小区委托，为公司带来优质业务增量，为业务延伸打下坚实基础。在非住宅方面，公司在医院、地标场馆、产业园区、交通设施等细分领域获得大量项目，全年合计新增非住宅项目105个，未来非住宅领域潜力巨大。公司来自住宅物业与非住宅物业收入增长齐头并进，2021年均实现40%左右增长。
图：2019-2021年银城生活服务各业态管理规模
数据来源：公司年报及业绩公告
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2021年，银城生活服务毛利润和净利润分别实现219.2、94.8百万元，同比分别增长35.0%、35.0%，受益于多元化业务及规模提升，企业毛利润与净利润保持稳健增长。
图：2019-2021年银城生活服务毛利、净利润情况
数据来源：公司年报及业绩公告
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从不同业务板块的毛利看，增值服务是银城生活服务毛利率较高的业务板块，2021年，增值服务毛利率41.3%，且近三年一直保持在40%以上；物业管理服务毛利率达10.0%，且近两年一直保持在10%以上。公司管理费率进一步下降至5.4%，成本控制能力不断凸显。
图：2019-2021年银城生活服务各业务毛利、毛利率水平
数据来源：公司年报及业绩公告
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图：2019-2021年银城生活服务管理费率
注：管理费=销售费用+行政费用，已剔除上市开支、维持上市地位之开支、收并购商誉等非业务相关费用
数据来源：公司年报及业绩公告
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结语
2021年，银城生活服务营收首破10亿，主营业务齐头并进，城市布局更加均衡，规模实现跨越式发展，盈利稳健增长，公司积极拓展新业务领域。经过多年实践与沉淀，公司已建立一套完善、有特色的外拓和运营模式，已成为“二手盘物管专家”，公司将秉承“运营为王、口碑至上”的理念，紧抓政策与市场机遇，实现持续稳定发展，为投资人带来长期回报。
