CRS峰会丨主题论坛三:城市更新,如何演绎美好人居场景?

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引 言

2018年8月9日-8月11日，由亿翰智库主办、全联房地产商会指导的2018中国房地产业战略峰会在上海隆重举办。

此次峰会以“向心·聚力·筑梦·同行”为主题，围绕企业经营模式、融资路径、产品服务升级等展开讨论，致力于共迎行业新时代、共担企业新责任，为行业健康发展积极注入新活力。

2018中国房地产业战略峰会

主题论坛

城市更新，如何演绎美好人居场景？

论坛主持人：亿翰智库 执行总裁 何慧

论坛嘉宾： 

        京投发展 总策划师 戴嘉宁

        三盛集团 品牌营销总经理 朱黎民

        融侨集团 首席品牌营销官 张岩

        融信中国 设计研发中心总经理 张灯

1：产业设计方面，如何理解美好人居场景？

张灯：做城市更新项目和之前的高周转、快发展项目思路不是特别搭，城市更新项目需要花很长时间来做精品项目。从城市更新项目来看，需要做三件事。排名前列，延续记忆；第二，焕发新生；第三，需要植入梦想。

张岩：融侨作为一个有社会责任感的企业，希望在房地产盈利的同时，拿出一部分利润做一些对业主、对社会有贡献的美好生活的补充，而且覆盖业主全部的生命周期。

朱黎民：房地产企业要有非常鲜明的产品特征和品质标签;项目从智能化上升到了智慧化，不断创新，提升产品品质;研究目标人群，挖掘客户需求;地产和物业互动，把好的产品品质延续到好的物业服务品质上来。

戴嘉宁：京投专注的领域是大型城市裸露的车辆段的重新开发。京投美好人居的理解是提高幸福的效率，解决生活中高频次发生的小事。

 

2、 接下来如何构建美好人居，如何回馈业主和社会？

张灯：融信集团一直坚持做高品质住宅，在未来也会坚持驻足一二线城市的城市更新项目，为城市带来更美好的生活。

张岩：我们还是要坚持以房地产为主业，营造美好生活的教育医疗为补充。服务于我们做的所有工作服务和贯穿于业主的全生命周期，我们在做地产+，哪怕是不盈利的事情，希望给大家的生活带来更多美好。

朱黎民：智教康养为抓手，打造百年企业为目标，专注中国家庭头等大事。

戴嘉宁：把我们在北京的车辆基地一体化，开发和积累的经验能力技术，从今年开始扩展到全国有条件的其他城市去，实现更多人提高幸福的效率。

主题论坛实录：

何慧：大家可能感觉组合比较独特，既有研发的也有企业的策划师，为什么我们构建这样一个团队，其实我们是有一定的想法，为什么呢？因为我们今天要探讨的话题叫做城市更新下的美好人居，这个场景是怎么演绎的，大家知道国家现在已经进入了升级阶段，今天很多领导谈到了城市升级、消费升级、产业升级，各个企业都会寻找自己的发展方向和路径。十九大以后，也提出过上美好生活的理念，我们将这两个话题结合起来。城市更新背景下，如何打造一个美好的人居场景。不同维度的领导，因为大家可能条线不一样，不同经营条线的领导如何理解这个话题。融信中国在产品研发设计这个环节上，怎么理解关于美好人居场景的？

 

张灯：我先说一下我的看法，其实城市更新，面临着很多种类的城市更新，我们融信也在太原、郑州和福州做了很多城市更新项目。我觉得做城市更新项目和之前讨论的高周转、快发展的这种项目思路不是特别搭，因为城市更新项目需要花很长的时间来做精品项目。

第二个，什么叫美好人居，其实美好人居这个事情，仁者见仁，智者见智，每个人的思考不同，我们的父辈们的居住环境，也许硬件比我们差一些，但是他们也有他们的幸福点，邻居间非常熟，可以一起坐在外面乘凉吃西瓜，一起侃大山，这可能就是精神层面的一些人居理想的追求。所以说前段时间我们融信中国发布了“海上丝绸之路”战略，从福州作为起点，一直到海南。

我们融信在福州发布了一个产品，海月江潮，和三坊七巷齐名，也有很多老的福建特色建筑，我们拿到这个项目之后做了很多细节研究和更新，希望把这个东西打造成为对得起这片社区，对得起这个城市的一个作品。从这个项目来看，我们做了三件事。

排名前列件事，延续记忆。我觉得作为一个城市更新项目，较重要的要把原有的社会和记忆的东西记忆下去，不要完全颠覆之前的东西。

第二件事，要焕发新生。城市更新很多老破小的一些建筑，可能很多都会存在藏污纳垢的现象，我们一定要焕发新生，再注入一些新的业态或者一些功能，使它能够焕发新生。

第三件事就是我们可能要再植入梦想。不仅有老的具有记忆的东西、有焕发新生的功能，我们还要从人居美好的角度给他们一些梦想。比如说我们会专门空一些地，很小的广场，像父辈一样可以坐在这里聊天，让邻里之间产生一些新的碰撞，产生更加和谐的人居居住体验。不像现在很多在一线城市居住，围绕在自己的房子里，很难和邻里进行交流，我们主要是从这方面打造美好人居。

 

张岩：大家刚才讲了社区服务、产品升级、绿色建筑、智能社区，其实融侨思考这个问题的时候，比这些对美好生活的诠释，可以说更深了一步，因为建筑的升级和社区的配套，我觉得是永恒的主题，每年都在更新，每年都要加入新的技术、新的东西，比如降噪，智能化。融侨希望我们作为一个有社会责任感的企业，在房地产盈利的同时，拿出一部分利润做一些对我们业主，对我们社会有贡献的美好生活的补充，而且是覆盖业主全部的生命周期。

比如说我们做的这几个事情，排名前列个事情从业主小孩出生，我们做了融侨孕产中心，已经落地了并且非常不错。出生之后要上幼儿园，融侨的幼儿园在当地都是较优秀的，之后业主小孩需要上学，我们做了若干个国际学校，现在正在做九月份要招生的和英国合作的塞德博学校，原汁原味搬到中国，把学校复制到中国，基本上已经竣工了，九月份开始招生。学校是英式教育，参加不了国内高考，毕业之后接轨英国大学，这是贯穿于业主全生命周期的。做教育和做房地产相比，几乎不盈利，甚至十年都不会盈利，但是我们希望能够给业主和社会，把我们从房地产得到的利润，做一个有责任有回报的企业，而且想把这件事情做的很大，包括国外新加坡的国际学校，都可以引进，我们至少有这份愿景。

另外一个板块是医疗。其实我们坚信以房地产为主业，医疗与教育其实只是对社会对美好生活的回报和诠释。我们在重庆规划了一个地块，做了一个肿瘤专科医院，并且也落地了，同样也是英国的原班设备和人马。在肿瘤方面，中国的条件没有国外先进，我们希望挽回和延长更多人的生命。

教育代表人的未来，医疗代表人的健康，我们先从这两方面入手，之后结合一些食品安全问题，也许从农业食品上我们将来也会有回报社会的突破，生活不光是建筑升级，还有就是绿色环保的发展，我觉得其他方面，房地产商还能在美好生活当中做进一步的投入，还是要为了大家和业主生活过的更好。

 

何慧：岩总通过生命周期营造人的美好生活，从出生到受教育，到较后的养老、健康，通过这个来营造一个好生活场景。另外，三盛集团更多以文化产品为核心，也是一个非常知名的房企，接下来我们请朱总从三盛集团的角度，如何来理解我们的美好场景。

 

朱黎民：首先感谢亿翰，感谢啸天总，其实一直非常期待今天的峰会，每次亿翰组织的峰会，内容很丰富，养分很充足，大家都能感觉到现在应该是六点半了，在国内传统的峰会论坛上，到六点半这个时候，入座率不低于70%，这是很难得的。峰会靠内容留人，房地产靠品质打动客户，内在逻辑是一样的。对于城市生活的美好人居的理解有四个字，即守正出新，结合三盛，我有四个方面和大家分享。

排名前列个方面，每家企业都有做出来的项目，如果说是一家有追求的企业，是客户和业主喜欢的企业，大家都会发现这个企业有产品品质基因，大家会发现你爱戴的这个房地产品牌一定会有非常鲜明的产品特征和品质标签。你很仔细想了半天，想不出哪个项目觉得非常好，这样的企业也有。我们百督府的项目，安安心心六年磨一剑做出来了这样一个产品。现在三盛所有的项目都具有百督府的基因。

第二个方面，随着时代的进步，我们也要创新，也要研发进步，现在较新的有几个项目和腾讯中国、阿里在做智慧社区，我们马上九、十月份，大概会有三个项目，以这样的形式面世。从原来的智能化上升到了智慧化。其实我觉得这还是属于产品品质的提升。

第三个方面，因为三盛是住教康养。我们有教育、健康、养老、高科技板块，我们也对居住的社区，城市生活进行了相应的一些配套。我们增加国际学校，以及时代中学等，这里不细说了。但是我们这里有一个小小的点，我们对每个项目，我们自己的目标和业主人群都会做非常精细的研发，在保证较快运营速度的前提下，认真研究客户，每个社区对于客户的配套设施是不同的，需要什么我们给什么，我们有云台书社，我们有健身房等等。

较后我们还要给大家分享一个观点。大家都说今年房地产主题是回到房地产本质，回归本源，本源是什么？是用来住的，我们现在大家，在座的有产品研发总，有品牌营销总，也有规划策划总，实际上之前三十年的房地产开发，我们把很多力气花在了产品这两个字上。我们近一个阶段，我们把产品变成了商品，让它有高溢价，商品之后是什么？商品之后是生活，我们谈论更多的一个主题就是怎么拿地，怎么做设计，交付之后就没事了，后面就是类似于彩生活，你们的事是你们服务好客户。近期我们三盛也有一个思考，我们的物业公司也是物业五十强，现在牵头地产和物业要强互动，我们要把物业，不是光赚钱，如何回过头来把我们之前好的产品品质延续到好的物业服务品质上来，然后让产品生意能够扩展到十年乃至于更长，这个课题我们现在在做。也希望下一次再有机会，我可以和大家分享。我就先说这四个方面，谢谢！

 

何慧：戴总主要是负责企业策划，大家知道京投是一家致力于地铁上盖改造的一些企业，地铁上盖的产品做的非常好，我们想听听戴总，就京投发展企业比较独特的业务模型下，是如何思考美好人居场景的。

 

戴嘉宁：我们是多元化背景之下比较专注于特定领域的一个企业，也是源自于我们的一些优势和积累。我觉得在城市更新当中，如何演绎美好人居场景，这个命题特别好，我看到的时候还以为是我们的工作人员和你们会务沟通过的结果。因为城市更新和美好人居在我们公司这几年确定发展战略和模式的时候，都认真讨论过这两个问题，一个是确实是比较潮流的东西，也认为在这个特定时代必须要做的事情。

对于城市更新，我们是这样考虑的，是一个挺大的问题，但是什么样的企业承担更新什么样的动作，完成更新的使命，我觉得是应该有细分的。城市更新不是对一个固有的城市当中现有的东西，比如说物业简单的改造，不限于此，甚至理解为做物业的人换了。或者是否一定要大拆大建，我们觉得可能有这种方式，但不是全部。

我们专注的领域就是车辆一体化开发或者说车辆段上社区开发，我们觉得这是城市更新特别重要的内容，也是必须要解决的一个问题。

因为在中国比较先修建地铁或者轨道交通的大城市，有大量的车辆段或者说停车场，因为在当年没有条件，或者说没有意识进行考虑。刚才高总也讲过，以非常裸露非常原始形态，堆在城市的各个点，我们叫城市伤疤，看上去不好看，对于周围交通和城市环境形成特别大的阻断作用。我们现在除了对新的车辆段进行开发之外，也在致力于从技术上从可行性上对依然处于裸露状态的车辆段进行重新开发，这是我们结合我们企业特点目前能够提出来的对于城市更新的一个理解。

作为一个房地产企业，如果能够对这些大的城市核心区现有裸露段进行重新开发的话，不讳言，其商业价值也是巨大的。今天我们非常欣喜我们已经具备了这样的能力，目前在寻找这样的项目，我们在北京和其他一些大城市都有过一些目标项目，来进行城市更新实践，这是关于城市更新，我们还是做我们较擅长的事情，用我们较擅长的产品技术和能力经验来为城市更新这个大命题做一些我们能做的事情。

再就是美好人居，每个人对美好的感受不一样，较终产品要面对消费者要面对市民的，我们对于美好人居，我们排名前列提出了这样一个概念，叫做提高幸福的效率，我们想也是排名前列次用效率来诠释幸福。因为其实幸福是大家比较容易理解的一个东西，有很多条道路、很多种方法可以走向幸福，我们希望我们打造的产品和我们营造的生活方式，能够让你到幸福的终点站更快一点，更方便一点。

我实际上参加这个活动，我是迟到了，我今天过了中午才到上海，因为刚才高总演讲的时候给大家介绍了的项目，这个项目今年又推出一个楼，不到半年时间卖了三十个亿。在这当中，我有一些感受，因为我发现实际上实现美好人居，或者说实现幸福感受不是由很多大事决定的，都是生活中特别小的一些点，因为我发现在购买我们项目的业主当中，有卖掉旁边离我们大概两公里的项目买我们的项目，那个项目也很好，后来我和业主交流，我说为什么只差两公里要再来选择我们，他说每天上下班的时候，距地铁站两公里是较影响我幸福感的两公里。尤其像北京的天气，走过去有点远，出租车吧叫不到，专车两公里不接单，共享单车特点就是用的时候一辆没有，你不用的时候都堆在路边。每天在地铁的一个小时非常丰富，因为地铁除了挤没有办法解决，环境又比较好，又有空调，还可以上网，但是就是这两公里解决不了，觉得很痛苦，下班可以优先的走回去，冬天太冷，夏天太热，这是一个典型的案例。我们也在利用我们一体化的开发把在城市生活当中影响幸福感的几个因素，比如说社区的智慧化、社区综合化、交通的无缝衔接，把它们明确连接在一起，把生活当中每天都在发生高频次影响生活质量的小事解决掉。

较后我们的很多项目，我们就宣传解决了城市人居当中较关键的八个字，是什么呢？我们叫做花园入户、地铁上楼。因为城市中少有的都是这个，我们有大的花园，地铁可以通过我们垂直的交通直接可以到家，打动了很多客户，也实际上目前入住我们这类产品的四五千户业主，在这方面都给我们非常多的认可。所以说关于城市更新和美好生活，从这两个方面结合企业的观点，谈以上的看法。

 

何慧：四位领导谈的非常好。现在我再问一个问题，这个问题相对比较简单，也比较尖锐。大家都这么思考了，准备怎么干，用一句话概括又太短，用三句话时间又太长，咱们就用一两句话来总结一下接下来融信、融侨、三盛、京投，接下来如何打造一个美好人居场景，以及如何回馈社会，回馈业主，因为我们很有可能会成为你们的业主。

 

张灯：融信集团一直坚持做高品质住宅，在未来也会坚持驻足一二线城市的城市更新项目，为城市带来更美好的生活。

 

张岩：我们还是要坚持以房地产为主业，营造美好生活的教育医疗为补充。服务于我们做的所有工作服务和贯穿于业主的全生命周期，我们在做地产+，哪怕是不盈利的事情，希望给大家的生活带来更多美好。

 

朱黎民：住教康养为抓手，打造百年企业为目标，专注中国家庭头等大事。

 

戴嘉宁：把我们在北京开发车辆基地一体化开发和积累的经验能力技术，从今年开始扩展到全国有条件的其他城市去，实现更多人提高幸福的效率。

何慧：其实城市更新的这个话题非常大，因为在城市升级当中，城市更新是必不可少的一个话题，也是房企必须要探讨的话题，在城市更新背景下再讲好人居，在这样的背景下，很多企业都在探讨如何把人的幸福指数提高，如何让业主过的更加便利过的更加丰富多彩。由于时间关系，今天的论坛就到这里，希望在这个过程当中，大家看到融信集团、融侨集团、三盛集团、京投集团他们营造出来的美好场景，也欢迎大家成为他们的业主，非常感谢！

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亿翰股份

亿翰股份，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。

在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

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