有心者胜·ESG篇 | 华润万象生活绿途

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编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

率先发布的“ESG篇”，将从可持续发展层面出发，观察标志性企业在环境、社会和公司治理等维度的行动和选择。

观点网ESG作为关注环境、社会、公司治理绩效的价值理念，越来越受到社会各界的关注。

一些机构投资者和资产管理人在投资决策中将可持续发展纳入考量，有统计显示，截至2020年，全球遵循ESG原则的资产管理规模将近40万亿美元，占全球整个资产管理规模的30%左右。

“新兴市场之父”马克·麦朴思认为，在经营或与公司合作的过程中能够改善提升公司ESG水平的话，将取得巨大的溢价投资收益。

作为物管及商业运营服务商，华润万象生活的市值表现领先同行，在推动ESG工作发展方面，也逐渐将可持续发展上升至战略层面。

2021年，华润万象生活建立自上而下的可持续发展管理架构，全面对标联交所ESG新规，组织面向总部及下属单位的ESG报告编制培训。

2022年，华润万象生活发布“153”ESG战略体系,聚焦以万象生态为核心的五大领域，并确立2030年碳达峰及2050年碳中和的管理目标。

绿色发展方面，华润万象生活推进绿色低碳运营，确立绿色商管、绿色物管、绿色供应链等7大举措。与此同时，聚焦构建物业管理和商业运营两大主营业务与大会员生态体系一体化发展的“2+1”业务模式。

构建“2+1”业务模式过程中，华润万象生活如何进行ESG建设？如何在构建多元业务体系的同时推动可持续发展？

绿色物管：可持续发展的低利润问题

从港股物业上市公司ESG报告披露情况看，绝大多数公司已经开始重视绿色物业管理、运营及服务，意识到项目可持续运营的重要性。

华润万象生活向观点新媒体表示，将可持续理念融入业务，通过打造低碳节能、绿色环保等标杆项目等方式，可帮助资产保值增值。从长远来看，企业开展专门的ESG项目，有助于盘活周边资源，在繁荣社区经济、提升社区韧性方面发挥作用。

据了解，华润万象生活确立了以绿色社区与写字楼、绿色城市服务为核心的绿色物管计划，通过构建碳数据管理能力、推进低碳机制建设、打造碳管理标杆项目等方式，提升物管可持续发展水平。

截至目前，该公司物管业务及相关活动通过ISO14001环境管理体系认证。

该公司ESG报告显示，近三年在环保上的投入总计1630万元，其中仅2021年投入达755.06万元，2022年投入减少至388.19万元。

另外，华润万象生活自2021年起探索物业服务与乡村振兴深度融合的新模式，通过“红色管家”将城市社区服务的经验带到华润希望小镇，全面承接希望小镇的物业管理工作。2022年，华润万象生活向华润慈善基金会捐赠120万元，用于已承接物业管理的希望小镇开办及运营费用。

从可持续发展的角度来说，尽管华润万象生活在环保及社会方面投入甚多，但聚焦到物管业务，要实现长足发展仍免不了从最直接的经营指标观察。

高力国际吴大宇认为，从ESG的角度来看，物管行业面临规模大、利润低、成本高、边拓边丢以及管理效率低这些关键性的指标或者维度。

从这些维度观察华润万象生活，会发现该公司也避免不了规模大与利润低等行业通病。

具体到公司，华润万象生活业绩维持高增速，盈利能力持续提升，2022全年实现收入120.16亿元，同比增长35.4%；实现净利润22.25亿元，同比增长30.7%。

收入构成主要由住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务两部分构成，其中住宅物业管理服务收入78.02亿，占总收入比重约64.9%；但该部分毛利为14.73亿元，占总毛利比重仅约41%。

反观商管部分，以42.14亿的营收占总收入比重35.1%，对毛利润贡献约六成。另一方面，尽管华润万象生活商管部分营收增速慢于物管部分，但主要还是依靠购物中心的商业运营及物业管理服务实现利润增长，2022年物管业务营收同比增长46.9%，商管收入同比增长则为18.2%。

毛利率的反映则更直观，2022年华润万象生活住宅物管业务总体毛利率为18.9%，商管部分毛利率则高达50.7%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

对于华润万象生活来说，规模大、利润低是物管业务面临的现状。截至2022年末，该公司在管住宅及其他非商业物业项目数1362个，在管总建筑面积为2.8亿平方米。

高力国际认为，在物业管理行业的未来，AI科技大量使用降低运营管理成本、全链条专业服务高度成熟、多赛道并进齐发，专业服务回归本质，智慧运营进一步打破服务边界，ESG可持续战略深植物业行业。

2022年，华润万象生活也在全面深化数字化转型，搭建产研一体数字化团队。截止到2022年底，引进高质量数字化人才217人，研发人员占比65%。

华润万象生活还加大力度打造智慧社区，按照智慧城市和现代社区的建设要求，利用物联网、大数据、云计算和人工智能等技术，推动能耗监测、环境传感器、智能垃圾分类、智能浇灌等设施落地，建设便民惠民服务圈，截至2022年底，建成智慧社区58个。

对于绿色运营带来的成本问题，华润万象生活表示，短期来看，绿色低碳改造和运营能力提升确实需要资金投入，某种程度上增加了公司的成本，但从中长期来看，低碳改造可以直接降低公司的能源成本投入，产生的碳减排量也可以降低未来可能的碳排放履约成本。

绿色商管：坐拥高奢壁垒

全球著名服务机构毕马威中国认为，未来可持续性将不再是可选项，而是成为区分同质化产品的关键因素。

2022年，华润万象生活联动全国11座重奢万象城共同宣导“可持续消费周”，邀约公众共同践行可持续消费生活方式。以万象城为着力点，华润万象生活正在推动可持续消费建设，塑造新时代绿色生活方式。

商业地产作为建筑行业能耗和碳排放量强度都相对较高的产业，要求企业严把能耗源头关，从能耗管理方面真正实现节能降碳。

近年来，华润万象生活持续推进商业地产节能减碳工作，数据显示，2021年华润万象生活购物中心单位面积公区能耗相比2018年下降16%，单位面积碳排放下降10%。2022年办公场所节能量2.3万千瓦时，同比增长140.7%。

具体措施方面，北京清河万象汇利用屋顶区域建设容量约1MW的分布式光伏电站，实现年均碳减排量约735吨，预计到2025年碳减排总量约18400吨。烟台万象汇光伏发电项目于2022年7月正式建成投产，预计每年提供109万度清洁能源，减少二氧化碳排放量740吨。

太原万象城将部分现有灯具更换为6W超节能灯具，改造数量7368个，改造后不影响照明品质，节能70.3%。

在绿色商场创建方面，022年，华润万象生活“绿色商场”数量大幅增加，当年新增“绿色商场”14座，比2021年多增了10座。

截至2022年，华润万象生活绿色商场认证总建筑面积达到324.41万平方米，同比增长144%，绿色商场数量累计达到27座。

数据来源：企业公告、观点指数整理

经营业绩方面，华润万象生活购物中心零售额、租金收入、经营利润率等核心指标稳步提升。截至2022年底，在营购物中心共计86座，全年实现零售额1264亿元，其中有69家购物中心零售额位居当地前三位，占比达80.2%。

在购物中心商管领域形成的高端品牌形象，构筑了华润万象生活的竞争壁垒，这是其相比于其他物管公司的鲜明特色。从业绩角度看，重奢购物中心强者恒强，成长性和抗风险能力俱佳，业绩天花板高。

东方证券报告显示，华润万象生活运营5年以上的5座重奢场及运营10年以上的3座重奢场，在2018-2021年的租金收入平均年复合增长率分别达15.2%、16.1%，旗下重奢场即便在成熟期亦具备较强成长性。

大会员体系：数据资产长期变现

大会员生态体系方面，华润万象生活将其作为“2+1”一体化业务模式中的一环，在2022年经营展望中进一步明确要“构建具有华润特色的，全面覆盖上下游产业链的大会员体系，将发布大会员品牌，搭建大会员运营平台”。

华泰证券认为，如果能够通过会员体系拉通空间之间的服务，有望加强客户在体系内的粘性，积累更多有价值的客户数据，创造更多业务协同的可能。

2022年，华润万象生活整合资源打通各业态会员系统，发布自有积分品牌“万象星”，涵盖营销、康养、长租、酒店、文体、影业、商业与物业等八大业态，通过跨业态积分、权益运营，建立用户与产品及场景的连接。截至2022年底，万象星会员总量超3400万。

从可持续发展角度来说，大会员体系与数字化赋能相辅相成，随着会员规模的持续增长、权益使用场景不断丰富，沉淀的海量数据资产价值巨大，存在数据资产长期变现的可能。

ESG报告显示，2022年，华润万象生活全面深化数字化转型，搭建产研一体数字化团队，提升商业数字经营能力。截止2022年底，引进高质量数字化人才217人，研发人员占比65%。

具体来看，全面升级“一点万象”APP，新增注册用户806万，注册用户达2823万，日活跃用户数74.3万人。面向物业业主端、员工端，推出“朝昔”APP，实现物业数字化基本场景覆盖。

数据显示，华润万象生活自2021年来在研发投入方面加大力度，2021年研发投入额从2275万元增至1亿元，2022年再度增长30.38%至1.3亿元。

从成本费用利润率指标来看，或许可以窥见研发投入的增长对华润万象生活带来的经营效益。成本费用利润率体现了企业经营耗费所带来的经营成果，该指标从2020年的19.31%增至2021年的32.95%，不过2022年又降至29.56%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

此外，从净资产收益率来看，华润万象生活近三年该项指标也呈逐年上升态势，2022年净资产收益率为15.43%。

净资产收益率主要反映了企业自有资本获得净利润的能力，从企业管理和效益的方面来说，净资产收益率的提升或可从侧面印证ESG投入为企业带来的效能转换。

华润万象生活表示，ESG建设有助于搭建公司与投资人、评级机构等的良好沟通，为企业发展创造好的外部环境；亦有助于提升业务运营和管理水平。

但另一方面，由于ESG理念进入中国的时间还比较短，行业及公司内部对ESG理念的认知还需要一段时间，并且目前ESG体系不断演进，存在多个标准和体系，仍有较高门槛。

有心者胜 | 面对变化的世界，以更高视野追求更高质量的发展。

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