房贷提前还款有讲究

购房贷款提前还款的策略 #生活技巧# #个人理财技巧# #消费信贷攻略#

　 网友 zm_ren

   一、前提

　　1.贷款买房

　　2.除了月供外还有闲钱

　　3.会算算术，呵呵！

　　4.完整的还款计划表，也就是每月(包括已还和未还)还款的本金、利息的明细表，可以和贷款银行要

　　二、原则

　　1.尽早提前还款，中后期没有必要提前还款

　　解释：目前还款方式无论哪种，都是从第一期到最后一期本金逐渐增加、利息逐渐减少的过程。也就是说，开始还的利息多，越往后利息越少。

　　打比方说等额本息：第一期本金1500，利息1500；最后一期本金2500，利息500。

　　提前还款是从你最近的这个还款期数开始进行计算，比如最近还到第五期，想提前还十期，这样提前还款额等于第五期到第十四期的各期本金之和，另外银行会按照折合成日利率的房贷利率计算提前所还本金的利息，提前还款额加这个利息就是你要提前还款的总金额，产生的收益是什么？很简单，第五期到第十四期的各期利息之和。俗话说，“省下的就是挣下的”。

　　举个例子：

　　模拟一个还款计划表的两个部分：

　　期数   本金    利息    总额

　　11     1500　　1500　　3000

　　12 　　1600　　1400　　3000

　　13 　　1700　　1300　　3000

　　14 　　1800　　1200　　3000

　　15 　　1900　　1100　　3000

　　。。。。。。

　　21     2500　　 500　　3000

　　22 　　2600　　 400　　3000

　　23 　　2700　　 300　　3000

　　24 　　2800　　 200　　3000

　　25 　　2900　　 100　　3000

　　两个提前还款时间点的比较如下：

　　还款时间点 提前还款缩短期数　本金支出　节省利息　收益率(利息/本金)

　　11期　　　　5　　             8500　　   6500　　76.47%

　　21期　　　　5　             　13500　  　1500　　11.11%

　　可以很容易的印证，在时间点早的第11期比时间点晚的第21期的收益率高出好多倍。

　　最后给大家说一下我的亲历

　　2005.4 贷款34万，等额本息15年，月供2780

　　到期本息合计500000，也就是说我不提前还款的话要给银行交160000的利息。

　　2005.12 提前还款，选择缩短还贷期2年(24期)，月供不变

　　还本金31800，利息一百多，合计就算32000，节省利息34000

　　2006.2 提前还款，继续选择缩短还贷期2年(24期)，月供不变

　　还本金及利息35000，节省利息31000

　　两次合计节省利息65000元，这样，仅这两次提前还款我就把应交给银行的16万利息减少到10万。

　　2.提前还款选择缩短期数要比减少月供节省更多的利息(偿还同等数额的本金)

　　比如3万现钱可以缩短2年，也可以将月供降低500。

　　提前还款之后，一定是前者节省的利息比后者多。

　　原因很简单：同等金额，你借别人钱时间越长利息越高；还别人钱也是同样道理。

　　总结一下我的发言；在

人民币升值及目前各种金融投资回报率不高的现实下，房贷早期提前还款是较好的投资方式(个人认为这也是投资啊)

　　文中没有过分计较细节，难免不全面，希望能对没有还贷经验的人有所帮助！！！

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