行业研究丨宜养宜居，康养社区助力美好生活

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文丨剑荣研究院

康养社区不仅仅是养老

养老社区需求旺盛。随着人口老龄化的加剧，养老问题成为亟待解决的社会热点问题之一。养老社区重点在于医养与康养相结合，充分考虑到老年人健康状况的动态变化，为不同健康状况的老人提供不同服务项目的。既有医疗需求的老年人，为其提供相应的医疗服务；又为健康老年人提供教育、旅游、养生和社会参与等有益身心健康的服务项目。

内涵广泛，康养社区不仅仅是养老。康养涵盖范围广泛，还兼顾了生命长度（寿命）、生命的丰度（精神层面的丰富度）以及生命的自由度（生命的质量）。因此，康养社区不仅仅考虑到了养老人群的需求，还关注到众多的亚健康人群。通过“医、养、居、娱”服务理念相结合，覆盖了医疗、居住、文娱、教学、养老等元素，可根据不同年龄段和不同需求的用户，提供更专业、更健康，更高效的健康服务。此外，康养社区还适宜全家居住生活。由于优美的环境，完善的生活服务配套设施，以及日常休闲娱乐场所，可以为康养社区的居民提供高质量的生活品质。如位于德州的雅悦项目，距离经济开发区10公里，距离高铁站3.5公里，可以给企业家、高管、白领提供良好的居住环境，同时又能很好地满足工作需求。

项目稀缺，德州养老社区需求旺盛 老龄化加深，养老机构供不应求

老龄化日趋严重，青壮年人口流出，养老需求迫切。目前，我国已成为世界上人口老龄化速度最快的国家之一，养老已成为全社会重点关注的民生问题。据中国发展基金会预计，2025年“十四五”规划完成时，我国65岁及以上的老年人将超过2.1亿，占总人口数的约15%。从各省份看，山东老龄化程度较为严峻，且老龄人口数量最多。同时，山东省是人口净流出大省，2019年山东省净流出19.98万人。山东老龄化人日趋加深，而青壮年人口大量流出，山东省养老需求旺盛。其中，山东省德州市老年人口位居省内前列。截止2019年，德州拥有60岁以上老年人口120万，占总人口的20.6%。德州老年人口绝对规模大，高龄化显著，养老需求更加迫切。

图1：2019年全国各省老年人口情况

养老机构缺乏，雅悦项目在德州具有稀缺性。迅速增长的老年人口为养老产业带来了大量需求，然而，国内的养老院及类似养老机构的数量却存在较大的供给缺口，供不应求的现状将推动国内养老行业快速发展。据前瞻产业研究院预测， 2018年我国养老服务机构床位缺口约为914万，远超市场供给。从区域看，供需矛盾显著。根据养老网统计，当前济南共有养老机构207家，其中养老社区2家；青岛共有272家，养老社区2家；而德州养老机构仅64家，其中养老社区2家，高端养老社区1家。可见与巨大的养老需求相比，德州养老机构较为缺乏，高端养老社区更加稀少，稀缺性显著，德州雅悦项目入局正当时。

地理位置优越，项目质优价廉

环境优美宜居，房价实惠适合购买。从房价看，10月德州新房均价为7309元/㎡，仅为济南的一半，与北京的40606元/㎡相比，更是相差甚远。因此，与北京和济南等核心城市同等质量住房相比，德州雅悦项目均价较为低廉。超高的性价比，不仅适合周边居民购买，还可吸引北京、济南等核心城市异地康养和购房群体，项目需求旺盛，去化不愁。此外，德州气候条件友好，自然环境优越，是中国太阳城、中国功能糖城。全市林木绿化率达14.23%，拥有省级以上湿地公园13处，其中国家级5处。适宜的气候，优美的环境使得德州成为康养宜居城市。雅悦项目容积率2.20，绿地率30%以上，低容积率和高绿化，彰显了项目的精品与中高端定位，居住更加舒适，助力生活更加美好。

图2：当前德州房价远低于北京和济南

地理位置优越，交通便利。德州高铁新区地处德州经济开发区境内，是配套京沪高铁站房建设的启动区域，将建设成为未来德州新的综合交通枢纽核心区域。德州雅悦项目位于高铁新区，临近德州主干道，交通优势显著。雅悦项目可以承接德州经济开发区企业主、白领的住宅需求。同时，便利的交通不仅有利于家属探望，从而吸引周边和异地康养人群，还有利于嫁接北京优质医疗资源，进一步增加项目增值潜力。

随着老龄化的加深和人民对生活品质的追求，康养社区拥有更大更宽广的发展空间。在旺盛的需求下，供给不足，尤其是服务优质的中高端项目更为稀缺。德州雅悦项目位于高铁新区，毗邻经济开发区，可尽享高铁经济红利。凭借其优越的地理位置与便捷的交通，加之实惠的价格，将吸引大量康养人群及普通用户，项目可实现快速去化。

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