房地产行业周报(2024年50周)：持续用力推动房地产市场止跌回稳新房二手房成交同比上升

发布时间：2024-12-18 17:03

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　　板块行情：第50 周（12 月9 日-12 月13 日）申万一级行业指数中，房地产指数下降1.9%，在31 个一级行业板块中排名第29。

　　政策要闻：中央层面：1）中央政治局会议：稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。明年要实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策“组合拳”。要大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。2）中央经济工作会议：明年要抓好以下重点任务，包括有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作等。地方层面：1）大同：购房首付比例下降，使用公积金贷款购买首套二套住房的最低首付款比例均为20%，购买保障性住房最低首付款比例为15%，可同时提取父母或子女住房公积金。2）通辽：提高住房公积金贷款计算额度，支持公积金支付购房首付贷款额度提升至25 倍。3）襄阳：公积金最高贷款额度提至80 万元，贷款期限可延长至退休后十年，实行家庭住房公积金使用代际互助，优化住房公积金贷款“认贷”次数标准。4）杭州：优化建设项目容积率计算新规，封闭式阳台的按水平投影面积的1/2 计算容积率，封闭式阳台须计算全部面积。

　　公司动态：1）万科：获邮储银行提供10.5 亿元贷款，由控股子公司提供股权质押、资产抵押作为担保，本次担保发生后，万科及控股子公司对外担保总额将为1186.73 亿元，占公司2023 年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为47.32%。2）绿地控股：宣布其80 亿美元有担保中期票据计划获香港联合交易所批准上市。3）保利发展：商用物业16.37 亿元ABS 债券项目更新至“已反馈”；保利集团增持计划已实施完毕，涉及金额2.61 亿元，约占总股本的0.23%，已超过增持计划金额区间下限。4）华润置地：11 月于泉州、上海、杭州、武汉收购合计6 宗地块，总楼面面积48.54 万平方米，应付权益对价合计133.5 亿元。5）中海：以底价110.54 亿元竞得北京丰台万泉寺不限价地块，1-11 月累计获取土地权益建筑面积约276 万平方米，耗资416 亿元。

　　销售端：新房成交同比增加15%，二手房成交同比上升58%。1）本周20 城商品房成交面积334.6 万方，商品房日平均成交面积47.80 万方，环比上升15%，同比增加15%。2）从累计数据来看，年初至今20 城成交面积9381 万方，累计同比下降26%。3）第50 周10 城二手房成交面积218.7 万方，日平均成交面积31.24 万方，环比下降18%，同比上升58%。4）从累计数据来看，年初至今10 城二手房成交面积7395 万方，同比上涨6%。

　　投资策略：2025 年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升ROE 的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。

　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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