产品力指标横评④ ▏户型篇：人口结构及居家社交需求变化，住宅产品需同时兼顾功能性和舒适性

发布时间：2024-12-21 15:29

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引言：本文选取2020年-2023年参与克而瑞长沙产品力测评的项目，通过户型结构、面积尺寸、功能布局和南北朝向四个维度的数据对比，研读长沙楼盘住宅户型结构方面的升级与分化。

改善时代，面积趋大

大三大四代替紧凑小户型

随着限价地的突破、长沙房价稳步上行叠加楼市“四限”政策严苛的背景下，2020-2023年长沙住宅市场主导产品从紧凑小户型扩大至大三/大四房。三房户型从2020年一路下滑，2023年成交占比转负为正，出现反弹，升至四成左右。四房户型从2020年开始一路增长，成为市场绝对主力产品。2023年出现小幅下滑，占比依旧超过五成。而随着当前市场政策及人口结构变化，一房户型基本已经退出市场，五房大户型产品逐年升温之势。

早年的刚需已经进入置换改善需求，一大波改善需求得到释放。从近四年长沙住宅成交面积来看， 120㎡以下刚需产品从2020年40%下降至当前的27%，144㎡以上的改善户型从2020年60%上升至73%，其中120-144㎡首改产品从2020年42%上升至当前44%，亦是当前成交主力面积段产品。近两年，大平层市场需求快速增长，200㎡以上产品几近翻番。从近四年住宅市场户型及面积结构来看，大三大四已逐步取代过去紧凑小户型产品。

从住宅产品结构来看，品质型项目多集中90-120㎡以及120-144㎡三至四房刚需及首改产品为主。160㎡以上五房呈上升趋势。

高端项目160㎡以上四房成为主力产品，市场需求随项目供应节奏起伏波动。2022年成为高端大平层产品的“高光年”，高端项目中160㎡产品占比高达八成。运达会展湾、中海阅湘台等均价动辄2.0W+、3.0W+高端项目一路热销，引发市场高度关注。

长沙楼市改善时代来临，新房市场大三大四产品逐步取代紧凑小户型成为当前购房首选。社会飞速发展的今天，住宅已不仅是一处安身之所，更是承载居民对美好生活的向往。购房者居住需求已由单一、低层次向着品质化、复合性和健康人居转变，居住升级大势所趋。大三房作为当前以满足购房者舒适性和健康性需求的一类代表产品已成市场成交主流。

大三/大四房在空间上

给予更多的自由度及发挥空间

随着消费升级、二胎和三代同堂家庭的不断增加等，国民居住改善需求不断释放，并对室内居住实用性和舒适性有了更高的要求和期待。大三/大四房作为当前以满足购房者舒适性和健康性需求的一类代表产品已成市场成交主流。

重点监测长沙典型项目主力热销产品结构开看，产品设计上，主功能空间尺寸趋大。相对偏营销导向的紧凑三房和四房产品，大户型住宅则是偏需求导向的改善产品。在户型设计有了更多的自由度和发挥空间，在功能复合性、居住舒适度、私密度和社交性上都有明显提升。如大三房户型更易做到全明、南北通透设计，扩展景观视野，增加了居室的整体采光、通风和大宅气度，同时更利于各功能空间的合理分配。

南向面宽趋大，扩大户型整体采光揽景面

南向开间数量，做为户型评价的第一指标，因南向房间舒适度更加、传统观念以南为正等原因，受到业主的重点关注。从长沙历年户型产品的南向面宽可以看出，近年来人们为了提高生活舒适性，南向面宽逐渐趋大化。主流户型以南向三开间逐步向南向四开间演变。而长沙高端项目更是明显，南向四开间已成市场主流设计。

南向四面宽设计，以主卧、书房、客厅、客卧依次排开，形成阔绰的采光揽景面。目前市场主流大平层产品南向面宽多在15-20米之间。大面宽的格局还能够扩大揽景面，让室外的景观渡入室内，提升居住的舒适感。

典型项目如中海阅湘台276平米户型：该户型为两梯两户，私家电梯入户，独具私密性，兼具仪式感和功能性。户型三面采光，南向面宽约19.75m极目观江面；巨幕客厅之外，还留出了私密家庭厅，体验私家生活领域；三套房设计，主卧更是奢阔酒店式套房设计。

3.5-4米开间成大户型主卧开间主力

主卧套间设计成标配

主卧作为重要的休息和收纳衣物空间，其面宽设计合理性对整体居住舒适性有着至关重要的影响。典型项目中近五成项目主卧面宽集中在3.5-4米，其次为3-3.5米。3.5米以下主卧面宽呈逐年下降趋势，2022年-2023年占比不足15%。

如果主卧面宽低于3.3米，整体空间会相对局促，并且影响采光和居住舒适度。对于改善住宅而言，主卧面宽一般要在3.5米以上才行。

高端次项目更注重户型舒适设计，主卧面宽普遍较大。1.5＜均价比值≤2.0、均价比值＞2.0产品中，主卧面宽在3.5米以上。

而均价比值≤1.5的品质项目由于建面、项目档次等原因，主卧面宽普遍在3.5-4米，项目占比五成左右。

由于改善产品面积基本都在144㎡以上，目前市场上典型项目主卧开间3.5米以上是主流，可叠加更多实用功能。因此大部分主卧会设有步入式衣帽间、独立梳妆间和浴缸，自成一方天地，私密性和尊崇感突显。

招商蛇口江山·境225㎡ 3+1房2厅3卫户型：朝南的主卧采用奢华大套间设计，面积约31㎡，开间约为4.3米。主卧带一个飘窗，预留独立衣帽间和私密性非常好的独立卫生间。主卧卫生间配置了奥普品牌电热毛巾架，高仪品牌智能马桶，淋浴间为高仪品牌的恒温花洒。整体来看，这个户型主卧的舒适度非常高。

增强空间交互性

向一体化、多场景融合

客厅作为家最核心的公共空间和高频活动区域，类型丰富，包含竖厅、（类）横厅和方厅等。传统客厅，开间小于进深，是常见的客厅设计。竖厅面宽通常小于横厅，一般在5.0米以下。横厅是住宅客厅新类型，客厅和餐厅、书房等在一个采光面上，开间大于进深。其面宽大、社交性强、视野阔绰且空间灵活多变，受到不少购房者追捧。除了应用在大户型改善产品中，横厅也出现在不少刚需产品中。

不同类型客厅面宽差异明显，因此当下住宅客厅面宽分布也相对分散。客厅面宽随户型面积趋大化。当前刚需产品客厅面宽集中在2-4米左右，以竖厅为主。刚改产品客厅面宽集中在4-6米。而改善产品客厅面宽在6米以上。

高端改善产品更注重居住的舒适性、尊崇感，采光视野佳、场景应用丰富、空间灵活的大面宽客厅设计成为诸多高档次住宅产品的选择。长沙市场住宅均价比值在1.0以上，横厅占比逐年上升。而均价比值在小于1.0的品质项目，客厅设计基本以竖厅为主。

随着家庭核心区、多功能空间概念的流行，很多大面积改善产品开始将更多的空间留给公共活动区，客厅逐渐成为大户型产品一张靓丽的展示名片。更注重情感交流、社交需求、视野阔绰且空间灵活可变的横厅或者方厅设计开始在大三房产品中广泛应用。中海阅湘台LDK六合厅户型设计，将客厅、中厨餐厅、西厨吧台厅、会客餐厅、家政厅、江景书房汇聚在一起，让家庭生活形成最美的风景。