买房：看清得房率明确使用率

发布时间：2024-12-21 22:20

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　　有了高得房率，还要兼顾到使用效率。

　　首先是在保证满足使用功能和法律法规的前提下，尽量节省公共交通空间，这应该是最有效的途径；其次在高层建筑无法压缩楼梯电梯、户外走道、消防前室的前提下，合理增加单元标准层的户数和每一户的套内面积。所以，我们看到：越是高层住宅，越是户均面积小的住宅，每一单元层的户数就越多，甚至做成了大排档、筒子楼的形式。

　　一直以来，很多人在“点式楼”还是“板式楼”孰优孰劣的问题上众说纷纭，其实是因为板式楼通常在通风采光日照等环境因素方面占优，而点式楼由于每层户数相对较多，单元层面积较大，在同类型住宅的中，得房率要明显优于板式楼。

　　同理，在同类型住宅中，每户套内面积较大的单元，得房率要明显优于套内面积较小的，这也就是一直以来，发展商都愿意开发户型面积偏大的产品的内在主因之一。

　　近两年我们发现，在“70/90”政策大力推行的背景下，许多项目都不约而同地采取了“赠送套内使用空间”的营销策略，这种手法，除了可以变相提高容利率、让购房者得实惠等效用之外，其实对于缓解中小户型单元的得房率偏低的弱点，也是大有裨益，因为这样一来等于事实上扩大了所有套内的适用面积，从而事实上降低了公摊率，提高了得房率。

　　其次对于地下室人防设施、用于住户的设备用房、法规规定的小区配套物业管理用房、居民活动用房等这些法定可以计入公摊面积的空间，在满足使用功能和法律法规的前提下，尽可能压缩至采用标准的最低限；以及在规划设计时力求紧凑集中，减少不必要的空间浪费，也是保证项目获得良好的得房率的重要手段。

　　决定近期置业的王先生，最终将焦点放在了2套90平米左右的两房上。其中的一套，附送有入户花园，根据售楼员的说法，“这样，相当于无形中大幅提高了得房率”；另一处楼盘的售楼员则表示，“我们是板式楼，无论是空间尺度还是通风采光都优于点式楼，那些附送上华而不实的入户花园的点式楼，要不得。”

　　王先生最后的疑问是，得房率和使用率，究竟是不是一回事？

　　编读往来

　　Yaolixia: 我是一名写字楼销售员，在平时的工作中，常有客户会问到写字间的得房率。作为写字楼，是不是得房率越高越好呢？

　　郑国庆：写字楼的得房率问题，主要牵涉到几个方面：如果写字楼下面几层是商场，将造成上部写字楼的公摊面积加大，得房率下降；写字楼标准层面积不同，得房率也不同，越高得房率越小；写字楼的档次不同，反映出来的得房率也不尽相同。举个例子：青年路招银大厦，每层约800平米左右，有6部电梯且电梯厅净宽3.3米以上；而中南路口某银行大厦，每层也是800平米左右，却只有4部电梯，电梯厅净宽也不到2.8米。这种情况下前者的得房率肯定要比后者低。总体来说，在满足使用功能、保证形象档次的前提下，写字楼的得房率还是越高越好的。

　　战神：我住在17层住宅中的第4 楼，住房面积为93 平米 ,公摊是 17 平米，这样的得房率是否合理？

　　郑国庆：仅以一般而言，17层住宅因为有两部电梯一座楼梯，得房率在80%~86%之间的居多。再来看你的情况，得房率大致为(93-17)/93 = 81.72% 。如果是每层两户(或每单元层面积230平米以内)，属于很正常；如果是每层三户(或每单元层面积240~340平米以内)，属于基本正常，略显低一点点；如果是每层四户(或每单元层面积360平米以上)，则属于非正常的偏低，肯定是有其他因素，多半是单元以外的分摊面积偏多偏大。

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