=刷新“最年轻上市房企”，30岁地产二代陈思铭携景业名邦赴港上市

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原标题：=刷新“最年轻上市房企”，30岁地产二代陈思铭携景业名邦赴港上市 来源：和讯网

实控人为雅居乐（03383）陈卓贤长子的房二代景业名邦，带着十几亿营收模就开始冲击港股资本市场了。根据港交所11月15日披露，景业名邦已通过上市聆讯，距离公开资本市场仅剩一步之遥，星展银行担任其独家保荐人。 虽然业内对景业名邦所知不多，但是对已在港股上市的雅居乐(03383)却不陌生，而这两家公司也有着难以忽视的关联。景业名邦的控股股东是陈思铭，正是雅居乐副主席陈卓贤先生的长子。陈思铭创建景业控股的“初步资金由其家庭资源提供。” 除此之外，景业名邦还得到了许多雅居乐众多新旧熟人的鼎力相助。如，执行董事兼公司副主席刘华锡，为前雅居乐集团公司副总裁及广东省雅居乐公益基金会理事长;执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦，为前雅居乐财务经理、审计监督中心经理;ZHENG Catherine Wei Hong、薛双有、吴新平等几位执行董事，也有任职雅居乐的经历。 还有，副总裁谭玉杏，负责管理成本中心、运营中心及云南附属公司，为前雅居乐副主席秘书及助理;副总裁蓝炽源，负责管理设计中心及海南附属公司，曾任雅居乐设计部经理，负责技术指导设计管理工作及设计部日常管理。

雅居乐鼎力相助

景业名邦2013年注册成立至今仅7年，总部位于香港CBD铜锣湾时代广场，业务主要分布在广州、海南、香港等城市，未来开发的土地资源集中在广东、海南、云南及湖南等四省，公司将自身定位为“生态人文地产发展商”，依托其选定项目用地的自然资源、独有的景观风貌特色及深厚的文化，建造认为真正适宜买家居住的房屋及社区。 公司的目标客户主要为改善型住房、第二套房或度假屋买家，以及该等重视环境清幽且为方便起见，仍临近一线城市的房屋的买家。 该公司的业务营运主要位于广东、海南、云南及湖南省，由四大主营业务分部组成：

①物业开发及销售② 酒店营运③物业管理④商业物业投资

开发住宅物业为首套房买家、改善型住房买家、第二套房买家及度假屋买家提供一系列产品。于往绩记录期间，這部份为公司收益、溢利及资产贡献超过90%。

图片来源：景业名邦集团控股有限公司招股书

低价拿地奠定高毛利

景业名邦的第一个项目为景业荔都，位于广州从化，主要针对拥有高消费力买家，依托从化优厚的生态资源，打造广州高端人群休闲度假的第二居所，可享城市山景、本地新鲜农产品(000061,股吧)及洁净的空气。 景业名邦的第二个项目为景业珑泉湾，也在广州从化，汇聚了从化温泉度假板块的温泉、高端酒店和赛马场等配套，是一个满足高端人群养生、度假、社交需求的“温泉+马会”的资源型物业项目，兼具自住、度假和商务会所三重功能的高端别墅。

由此可以看得出，景业名邦的定位相对高端。 据景业名邦透露，企业的战略定位是360°资产生活服务商，就是指在地产、物业、教育、酒店、金融、康养的领域板块，360°覆盖一个人、一个家庭全龄、全周期的需求，为人生的不同阶段定制服务，实现“陪伴一生”的目标。企业的目标客户主要为改善型住房、第二套房或度假屋买家，以及重视环境清幽且为方便起见，仍临近一线城市的房屋的买家。 事实上，这种生态人文地产项目，的确获得了不是用户的青睐，也成了景业名邦的业绩支柱。 据招股书显示，公司于2016年财政年度至2018年财政年度总收益的复合年增长率为44.0%，及公司年内溢利的复合年增长率为112.6%。 2016年—2018年财政年度及2019年上半年，公司的收益分别为人民币6.41亿元、人民币8.38亿元、人民币13.28亿元和人民币7.62亿人民币；于相同期间，公司的毛利分别为人民币1.64亿元、人民币2.7亿元、人民币5.13亿元和人民币3.96亿元，对应毛利率分别为25.7%、32.2%、38.6%和52%。 而其纯利分别为人民币8450万元、人民币8607万元、人民币3.81亿元和人民币1.81亿元。 2018年财政年度公司收益大增，主要由于在2018年财政年度就公司的景业清水湾3号第三期交付确认收益人民币1,067.4百万元所产生的收益贡献所致。 值得一提的是，报告期内，景业名邦物业开发业务的毛利率非常抢眼，公司的毛利率由2018年上半年的32.4%上升至2019年上半年的52.0%，主要由于景业荔都第二期及景业清水湾3号第三期导致物业开发及销售分部的毛利率由2018年上半年的43.0%上升至2019年上半年的54.8%。

图片来源：景业名邦集团控股有限公司招股书 负债高企的景业名邦，短期偿债压力很大。据招股书显示，公司目前正维持相当高的借款水平为公司营运提供资金，于2016-2018年末以及2019年上半年，公司总借款分别为7.33亿元、11.22亿元、7.58亿元及16.68亿元，对应资产负债比率分别为1066.4%、306.2%、116%、200.7%，总借款的加权平均实际利率也由2018年的5.74%上升至2019上半年的7.45%，2019年上半年的年内即期还款部分已经高达7.77亿元，同比大幅增长76.73%。

图片来源：景业名邦集团控股有限公司招股书 2016年-2018年，景业名邦的土地成本(计入综合全面收益表内的销售成本)分别为1.22亿元、1.19亿元、1.9亿元，分别占相应年度的已售物业成本总额的26.4%、23.9%、25.6%，属于行业较低水平。

图片来源：景业名邦集团控股有限公司招股书 不过，在房地产行业中，景业名邦的土地储备显得相对薄弱，截至目前，景业名邦在销、在建和储备的项目一共有30个，包括6个已竣工项目、6个在建项目、18个持作未来开发的项目，主要分布在广东省、海南省、云南省和湖南省，建筑面积合共约为300万平方米，包括建筑面积合共约20万平方米的可供出售或出租的已竣工物业、建筑面积合共约为90万平方米的在建物业及建筑面积合共约为190万平方米的持作未来开发物业。 如果上市后公司不加快补充土地储备，或许在未来将限制其业务的发展。

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本文首发于微信公众号：王雅媛港股圈。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：张洋 HN080）

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