冲到3万+，成华首个高端板块能否撑起门面？

发布时间：2025-01-01 20:04

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自双庆路向东跨过沙河，即是成洛大道槐树店路段，这一片也是今天的主角：槐树店板块。在今年成都市第三、四批次的集中供地中，区域内的三宗最高清水限价超过29000元/㎡的地块分别被龙湖、中铁建&汇厦、邦泰竞得，加上精装，未来售价有望全面突破3万+。

算上已经入市的天府锦麟壹品，以及区域未来还有部分可供出让的土地，以及周边的综合配套情况，成华区的首个高端板块能否出现在这里？

槐树店区位示意图

“金色中环”串联

槐树店所属基本盘利好

今年3月29日，成华区提出大力实施“中环牵引、纵横联动、组团优强”发展策略，奋力打造以“金色中环”为牵引的老工业区转型发展标杆。其最终目的：未来中环成华沿线将建设成为现代服务发展、文化传承创新、时尚消费引领三个示范带。

成华区“金色中环”示意图

不到一个月时间，成华区再度发布《成都市成华区“金色中环”策划规划一体化概念方案全球征集公告》。这份征集公告同样预示着，主城成华区中环路段将迎来蝶变。

接连两个重大发展策略颁布，能窥探出成华区借由“金色中环”为主线，引领全区发展的决心。

这其中，“金色中环”成华境内长14.4公里，占整个中环总长度的33.8%，而槐树店板块正处于紧贴这条“金色中环”内侧。同时，槐树店片区还于去年9月开展城市有机更新，整体占地面积约556亩，为后期实现一体化发展的土地做准备。

近几年，成华区大刀阔斧进行了一番城市更新和土地腾笼换鸟后，最佳案例就是孵化出了热门置业的东客站、二八板块，而随着“金色中环”成华段和城市有机更新的兑现，槐树店板块虽仍残存部分老旧厂房和院落，但同样显现出了巨大潜力。

槐树店仍存在部分老旧厂房

满足基本需求

生活配套在同步升级

落位槐树店，其实不止发展政策利好，这里还具备一定的生活底色。

从下图可以看到，这里地处东中环内侧，北能接驳杉板桥、二八板块，南侧紧邻万年场，十陵在东，被多个热门置业区域包裹，虽目前生活氛围不算浓郁，但主城中环的地段站位很高。这一点也代表着，区域生活半径内的配套资源够丰富。

交通上，板块内正在打通多条断头路让区域面貌有了改变，走东二环驱车驶入成洛大道槐树店路能快速进出城，而地铁4、7号线在此交汇和中环TOD的加持，则让这里的整体通勤条件达到了一个高端板块应有的水准。

地铁4号线槐树店站

商业方面，随着鲁能城商业街的陆续开业，以及在建的东方希望75亩商业地块，含有2.55万方集中式商业。同时，区域内还有成华奥园广场、中环壹号以及成华和悦广场三大综合体，但定位偏刚性消费群体。

鲁能城秀街商业

同时，槐树店地铁站以北、中环路两侧的城市有机更新项目以及59亩商业地块，均纳入成都2020-2022年“中优”投资机会清单，使区域商业局面有了更多期待。

但在槐树店西侧2公里，就是规模庞大的城市级商业中心万象城，槐树店到万象城之间，步行、地铁、驾车等多种方式皆可解决。

近几年，槐树店板块学校数量有所增加，但教育质量普通，布列有金苹果蒙特梭利幼稚园、第十四幼、雅分园、杨柳幼儿园、锦汇东城小学、双林小学御风分校、五桂桥小学等一站式教育。

成师附小（城东小区）

此外，槐树店公园、沙河穿流而过，生态资源算是槐树店的亮点之一。

槐树店西侧的沙河公园

值得一提的是，12月8日，成华区还举行了“2022年成都市成华区城市价值推介会”对2023年拟上市土地进行了公布。这其中，槐树店还将推出位于隆鑫九熙北侧一宗约29亩纯宅地，以及3宗商业用地。这预示着，槐树店配套将迎来长促拉升。

客观地说，目前槐树店板块周边还有些老旧影子，但整个区域配套也在升级换代，在城市更新的脚步下，存在很多连片开发土地，有很高的上限空间。

槐树店南侧还有多块待出让土地

卖到3万+/㎡

能否获得改善客群青睐？

土地供货端，槐树店力度不大，但制造的声量却不低，且在售价上完成了三级跳。

时间拉回至2014年4月，鲁能以楼面地价9350元/㎡拿下了槐树店占地约140.78亩土地，总价25.86亿，成为了轰动当时市场的“地王”存在。同年12月，鲁能再次竞得相邻一宗约47亩地块，拉低总价成本，共同打造为鲁能城项目。

鲁能城

目前，鲁能城已交付入住，但当时规划设计可能碍于地价和市场行情原因，产品定位刚需客群，但数次开盘也为槐树店板块带了热度话题。

真正让槐树店开始具备高端改善气质的是2020年。

彼时11月，新希望地产以楼面地价17100元/㎡+无偿配建移交统筹住房面积17%，竞得槐树店与鲁能城一街之隔约66亩、容积率2.0纯宅地，即新希望·天府锦麟壹品。

项目打造有7栋、建面约173-204㎡大平层+20栋、建面约330-350㎡纯上下叠，公建化立面呈现带来了强化视觉体验的居住地标，拉高了板块居住上限

新希望·天府锦麟壹品

产品方面，天府锦麟壹品做得可圈可点。部分大平层户型做到了270°端厅采光，而全独栋化设计的纯上下叠，让户户都是端户，拥有独立归家动线、独立庭园、独立地下室空间等，是市场中难得一见能真正感受到“墅居”的产品。

新希望·天府锦麟壹品建面约350㎡下叠样板间

今年7月19日，项目推出了最后批次共88套房源，总价527-1070万。“‘11.17’新政的影响力在显现，项目数据统计的周均到访客户基本维持在200+组，月度去化1.8亿。”新希望·天府锦麟壹品相关负责人表示，“购房者基本都是锦江区、成华区的地缘性客户，成交最高的一天，卖掉了5套大平层以及2套千万级叠拼。”

同样是在2020年，地处成洛大道北侧的中环TOD·十里风和亮相，是当时槐树店为数不多的新房供应。

项目总占地122亩、容积率2.0，规划打造有高层、洋房，就在本月8号，项目最后171套实景准现房取证，清水价22861-27599元/㎡。其中，最小56㎡户型仅需总价139万/套，颇具打动力。

中环TOD·十里风和

土地断供近2年后，槐树店板块在今年加大了土地供应。

第三次集中供地中，龙湖以15500元/㎡底价竞得槐树店一宗约47亩、容积率2.0的纯宅地，清水限价29000元/㎡，即龙湖·云河颂。该地块生态资源丰富，北侧即是槐树店公园，西侧为沙河。

虽项目暂未有更多信息披露，但据龙湖相关负责人透露：“云河颂目前尚处设计报规阶段，但会打造为一个高能级项目，或将是龙湖在成都的一个标杆项目。”

而就在昨日（13日）第四轮集中供地上，槐树店同样拿出了两宗纯宅地：一宗“迷你”9亩地块、一宗约44亩地块，分别位于中环TOD·十里风和东、西两侧，容积率均为2.0，清水限价同为29100元/㎡，这也是成华区目前最高的限价。

槐树店3宗待售地块

如若算上精装售价，待2023年这3宗地块入市，槐树店板块将正式步入3万+/㎡时代，甚至比当下热门二八板块更高，可见高层对槐树店板块的期待。

一位业内人士分析：“槐树店在‘金色中环’和城市更新的机遇下，板块上线被拉高，而新增供地都是2.0容积率，适合操持高端改善物业，但同一时间供地也比较考验拿地房企的操盘实力，能否做出差异化产品是关键。”

主城东中环、生活配套升级迭代的槐树店板块，能否打响成华区首个高端住区的名号，时间或许会给出答案。

来源：成都商报房产发布