社区商业越来越火了！华润、龙湖都在抢着干

发布时间：2025-01-01 20:09

社会变迁中的社区组织和民间力量发挥着越来越重要的作用 #生活知识# #社会生活# #社会变迁#

　　随着住宅品质的不断升级，配套商业也相应发展。好的住宅项目，一定少不了好的商业配套加持。住宅的配套商业，需满足就近消费、高频日常消费的特性，逐渐成了消费者生活和工作不可替代的连接。

　　如何做配套商业，不仅仅是商业地产行业的热点问题，同样是传统住宅行业需要考虑的因素。我们需要对住宅配套商业模式及运营现状拥有初步认知。对住宅配套商业的适配模型进行分析，能让我们更好完善优化配套商业的业态分配与运营策略。

　　配套商业的概念及范围

　　1、商业配套的概念

　　指楼盘周边具有商业性质的配套设施，是指各类从事商业和为居民生活服务所用的房屋。商业配套设施有综合食品百货商场、集贸市场、要点及其他第三产业设施，满足居民生活的基础需求。商业为业主生活做支撑，而商业本身也是需要业主来支持的，两者互利共赢。

　　是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务。

　　2、配套规模及占比

　　对于楼盘总人口规模为2000-5000户的中型楼盘，商业配套的总规模可参照人均商业面积的0.5-0.7平米/人的标准进行配置，或参照总建面的5%-7%的标准进行配置，可设定的商业层次应当是“住宅底商+商业街”湘结合的模式；对于总人口5000-15000的大型楼盘，商业层次为“住宅底商+商业街+社区商业中心” ，人均商业面积为0.7-0.8平米/人，或总建面的7%-8%。

　　3、业态辐射范围

　　从传统意义上说，配套商业是以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态，具有较强的地域性，且以提供日常生活需要的商品和服务为主的属地型商业。城市商业服务人口一般在10-15万人左右，服务半径一般在1.5公里以内。

　　配套商业的特征及功能

　　1、商业特征

　　1）产业配套性

　　作为小区的基础配套之一，为住宅产品提供支撑和服务是配套商业的基本功能之一。目前，城市化进程中产生的大量社区仅仅只能称为“城”，而由此完善的配套商业及其他产业造就的“市”才使得城市以一个完整的形式繁殖或扩展，因此配套商业对于城市化进程和住宅社区化的发展而言，具有一定的产业配套性，这也是商业最早成为住宅配套的原因；

　　2）日常便利性

　　由于居民生活的“便利性趋近”与“日常性重复”的特点，导致配套商业主要以满足社区居民的日常性与便利性需求为主。这也解释了为什么具备上述特点的标准超市和生鲜超市热衷于进社区的原因。

　　3）服务亲和性

　　与社区的就近性及商业交易的频繁性，使得配套商业更容易成为社区居民愿意亲近的一员，从而体现出其服务的亲和性。

　　4）盈利稳定性

　　社区存在与发展的稳定性，使得配套商业比较不容易受到市政等各方面的因素影响，因而在发展上，其盈利期更为持久。同时，这一特点也使得配套商业在社区逐步成熟与稳定后，盈利相应的也具有一定的稳定性。

　　5）表现多样性

　　这是由于配套商业本身的属性决定。配套商业是相对于一个地域内的居民而形成的商业，而居民本身对商业表现形式的可接纳性决定了其表现形式的多样性。配套商业既有底商的形态、也有市场的做法，既可以是商业街、也可以是购物中心甚至是shopping mall。

　　2、商业功能

　　国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足这群居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。其中，便利功能包括杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品礼品等；服务功能包括银行、医疗、图书馆等公共事业，也包括干洗、修鞋洗车等日常服务；娱乐功能包括电影院、溜冰场、健身房等；餐饮服务包括快餐、酒吧、咖啡屋等。

　　配套商业演变

　　1、老旧社区配套商铺店面房

　　以上海x小区商铺为例，其商铺店面房为出售私有制，物业公司每月收取一定的物业费用，进行统一管理及外部卫生保洁。无统一日常管理人员，车位停放情况较乱；业态大多为教育培训业态，零售与餐饮类较为缺失。

　　商铺店面位于小学对面，具有良好的地理优势，人流量较大，可具体针对目标群体，比如学生和家长，提供针对性业态。对面学校为小学，低龄年龄段学生为大多数，现阶段家长忙于工作，晚托搬类托管业态需求较为火热。

　　但是，店面房街区位置较为狭窄，处于小区内部，距离外部马路较远，地处位置不佳，上下学阶段更易造成拥堵情况，整体租金价位高，转让成本较大。而且，双减政策下，学校周边教培业态或面临转型挑战，可适当增加餐饮与零售业态弥补空缺，既能满足学生需求又能满足周边居民需求。

　　2、新型社区配套商业街

　　以上海y小区商铺为例，其中大部分小商户为出售业态，其中“xx生鲜”为最大商铺，原为售楼处属于自持业态，占地约600平方。商户自营转租市场价为4-6元每平每天。

　　业态配比较为全面，生活配套和餐饮业态占比较多，适合居民生活配套，但考虑到靠近中学的地理位置，零售和教育培训业态较少；缺乏统一管理，展示界面较差。

　　周边于2020年新建中学，为该社区配套带来新的业态变革，提供新配套业态需要的可能。地理位置较优，四周均有社区覆盖，保证基础居民流量；靠近新建中学，自身业态能满足全品类需求。

　　新中学带来的业态变革动荡回加剧原本商铺的竞争形势，提高租金，增加转让成本。商业街区所占面积较小，店铺数量较少，周边一公里内存在其他社区配套，竞争较大。

　　3、特色结合型社区配套

　　比较典型的是位于杭州城西的100万方大盘东海闲湖城，一直以来提出的口号都是打造“加州格调环湖生活小镇”，而今由数年的开发培育，环湖小镇概念已初具雏形。

　　闲湖城项目内拥有15万方的私家闲湖，规划湖景别墅、城市排屋、胡静高层、商业等丰富建筑形态，同时配备7万方小镇生活配套，打造出区域内唯一景观社区商业。商业主要定位为满足业主消费需求的必备类业态，为楼盘业主提供基本生活配套，为入住和即将入住的居民提供便利生活配套，同时形成良好、成熟的整体商业氛围。商铺均为自持出租模式，由开发商自持，租金目前为1.5元/平/天起步，存在空铺现象。

　　打造“环湖生活小镇”，同时配备有7万方小怎生活配套，打造出区域内唯一景观社区商业。随着房地产行业的不断发展，社区配套也不断得到升级发展，客户对住宅配套更加重视。

　　但是地理位置较偏远，周边居民人流量密度低，距离市中心40分钟车程。作为创新发展的特色生活小镇住宅配套，脱离了传统社区配套的模式，投入较大成本具有一定的不确定性。

　　4、开放式街区

　　定义为高端社区商业消费模式，每个商业项目都配置了专门的运营团队及物业公司，主要以自持为主，统一招商管理。

　　此类商业体量较大，也大多含有办公区域，可谓较全面的配套商业。

　　发挥配套商业的最大价值

　　随着住宅品质的不断升级，配套商业也相应发展升级迭代：建筑形式逐渐多样化，不再仅限于盒子，面积段不断扩大；业态配比方面，餐饮、生活配套业态占比逐步提高，成为配套商业两大主要部分；整体社区配套比例占比逐渐增加。

　　小区商业的核心消费群是小区内的广大业主，部分业态也会辐射至周边的小区之外的消费群体，按照业主对于不同设施的要求度差异，应当将不同的商业设施分成3个层次，例如超市、食堂等必需且噪声较小的场所，应当将其放置在离住宅最近的商铺内，而较低需求度的药房诊所等放在第二位；第三位最远的则是大型商场、饭馆、运动场所等，在以住宅为中心的基础上考虑商业配套，使得住宅更加纯粹，舒适性、便利性又适当保持不变。

　　行业内经常将社区商业分为内向型和外向型两种，内向型满足小区业主的需求，外向型则可以辐射到周边几公里的范围，形成一个区域消费目的地；从后期招商运营来看，减少商铺的公摊面积，提高空间使用率，增加坪效，使得社区配套商业运营趋势良性化。

　　过去的社区商业普遍档次较低，且具有一定的自发性，满足居民基础消费，如今龙湖、华润等地产企业打造精品社区商业，其运营发展及市场反馈值得借鉴学习。