看见未来 | 观点与同熙潘杰对话：喜街的街区、底商赛道突围赛

城市街头的街头篮球赛：社区活力的体现 #生活乐趣# #生活分享# #城市生活观察# #城市街头见闻#

编者按：2023年渐近尾声，宏观环境正在发生积极变化，消费市场愈发成为关键，万众期盼的复苏尚在中途。

在此间，深刻的改变已经渗透各行各业，包括商业地产。面对变化的行业，无论是零售端、消费端还是企业端，都必需适应变化。

带着对商业地产以及对全产业链的持续探索，2023观点商业年会于11月2-3日在上海继续召开。

故此，观点新媒体策划和推出2023观点商业年会特别报道——“看见未来”，通过深度采访与交流，传递信心与希望，寻找更多有价值的商业逻辑。

观点网 现代商业空间是一个从西方引进的概念。据了解，目前我们普遍认同的购物中心/商场，这种建筑形式直至上世纪中叶才在欧美诞生。

在此之前，全球各大主要城市的商业活动，基本都发生在市集或者说商业街内。商业街是一种传统、古老又从不缺乏活力的商业形式。在中国，我们能看到近代对外通商门户广州十三行，以及拥有2000多年历史的国际商贸市场喀什大巴扎。

发展至今，商业街的概念已逐渐淡化。取而代之，人们习惯将它称为开放式商业，以囊括从裙楼底商、街区商业到特色主题街区、历史文化街区等多种不同业态。

在国内，底商与街区占了开放式商业的绝大部分，但又是最不受待见的物业类型。

它们通常被视为住宅或商业地块搭配出让的累赘，是一种难以利用的、低效的资产。尤其是裙楼底商，这些街铺在被开发商散售之后缺乏有条理的规划和管理。

潘杰有志于改变这个困境，自2020年起，他创立的同熙商业已通过“喜街Hey Block”品牌，以创新的“自持+销售/产权和治权分离下的统一管理运营”模式，成功运营广州9个项目，规模还在迅速扩大。

为解决需求而生

同熙商业总部“藏”在广州南站喜街2层，一个经过精心装饰的“假门面”铺位内，门前是一台卡拉OK点唱机。如果不经专门指引，外人很难发现内里别有洞天。

“这是为了追求视觉上的统一，显得不至于太突兀，同时speakeasy风格，也让商业公司多几分玩味。”潘杰解释。

南站喜街，是同熙商业目前打造的代表性项目之一，坐落于广州南站商务区核心位置，万科世博汇4号地块内。这条体量达3万平方米的商业街区，被6幢总建筑面积达16万平方米的商业楼宇围绕。

南站喜街共2层商业楼层提供174家商铺，服务客群由写字楼白领和居住在公寓的年轻家庭组成。

作为万科世博汇4号地块的配套商业，南站喜街前身在建成后被同熙商业整体收购。后续同熙商业对项目工程条件（配电、给排水、排烟排油等）以及硬件设施等进行了升级优化。

“我们提出了差不多100项的工程改造要求，由开发商配合施工。”潘杰说。

据了解，同熙商业在项目内自持了约3成业权，其余7成散售给投资者，但均与买家签订了“10年+10年”的售后统一管理协议，因此保留对整体项目的运营权。

据此，同熙商业对项目实施了全面的商业氛围包装、节点美陈、特色外摆设置等，增强了项目的辨识度。

据透露，现时南站喜街出租率已超过85%，2024年还将迎来第二期开业。

南站喜街在一定程度解决了广州南站周边商业配套缺乏的问题，我们也惊喜地发现多年来南站只有过客没有留客的诟病随着商业配套的建成已然发生了深刻的转变。

同熙商业旗下喜街品牌自2020年起步，截至目前，已以创新的“自持+销售/产权和治权分离下的统一管理运营”模式，成功运营广州9个项目。

除以南站喜街、亚运城喜街、花湾里喜街为代表的街区型商业之外，还投资运营学仕里喜街、朗阅喜街、观云府喜街等住宅底商。前者体量在5000-35000平方米之间，后者面积以2000-3000平方米为主，但也有仅300平方米的小型项目。

潘杰称，自己是因机缘巧合进入商铺投资运营赛道，但也一直在思考深耕此赛道能为社会创造什么价值。

其介绍，从最直观的社会价值上来说，国内存在大量街区商铺、住宅底商库存。它们是住宅、商业地块协议出让的附属产物，“但是以往大部分或者说几乎全部这一类资产，都没有得到统一的专业的运营管理，这是一种资源的浪费。”

同时亦令周边的业主、消费者失去优质的商业配套，权益没有得到保障。对于开发商来说，通常没有精力自身操办。虽然能通过散售的方式变现，但伤害了业主的利益，也伤害了口碑和品牌。

更具体而言，过往这种大量的散售商铺，往往会陷入招租欠缺统筹考虑、租金价格不统一、没有情景打造、没有品质要求、没有运营推广，而导致出租率低，租金低的窘境。

“散售的铺，租金达不到应有的水平，出租率也不高，最终只会影响资产的价值。”项目体量越大，上述的问题会随之被进一步放大。

强调可复制性

同熙商业正为受困于传统模式的街区、底商资产提供一篮子解决方案，从而能解决开发商、投资者、周边业主、消费者等多方需求。

潘杰认为，这种商业模式具有可持续发展的土壤。

资料显示，同熙商业目前已开业的喜街项目平均出租率超过95%。其中，虽说南站喜街、亚运城喜街这类超3万平方米的街区能够健康运营实属不易，但在潘杰的计划里，大型街区式商业，并非喜街品牌的拓展重心。

他告诉我们，同熙商业未来倾向将更多精力放在住宅底商业态，“底商拓展速度会快很多。”一个几万平方米的街区商业，初期培育时间至少要两三年，但住宅底商半年就能成熟一个。

他说，做大型街区项目很具挑战性，团队学到很多经验、技术，但是培育的时间是不可或缺的，“我们更愿意把做挑战性项目中学到的技术本领，用在更容易复制的业态里面。”

因为喜街项目的定位是满足住宅人群、居民群众接地气的、有烟火气的商业需要，“这种商业的商户是高度重复的。”

据了解，喜街项目的差异化，最主要体现在视觉工程和体验感上。“喜街要广泛存在的话，必须要装载大众化的东西，不能是太专一太独特的东西。”

具体而言，喜街针对每一个项目都会有橙色元素的输出，也会严控每一位租户，凡是进场的租户，喜街对店面装饰都会有标准，包括招牌安装、外摆空间的规范等。

通过这种模式，潘杰计划在2024年开始再度迈开发展的步伐：“因为三年疫情的影响，我们今年采取不进攻、做加固的策略，修复已有项目的出租率，2024年开始会进入进攻阶段。”

潘杰期待带领同熙商业对接更多开发商资源。资料显示，目前与同熙商业合作的开发商包括保利发展、中海地产、万科集团、富力集团等。

我们发现，同熙商业是做商业地产类别下“小而美”的事情，但他的目标并不狭小。据了解，同熙商业的发展方向是深耕湾区，辐射全国，有机会更将迈向海外市场。

以下为观点新媒体对同熙商业董事长潘杰的采访实录：

观点新媒体：同熙对新项目会做一半自持一半出售，这样的设置有什么独到之处？

潘杰：例如领展这样的公司，是一个公募基金，募了社会的钱用于投资物业、孵化物业，最后用他们的方法退出，或者不退出持续运营派息，这是他们可持续发展的模式。

对于我们这种非基金公司，用的基本上都是自有资金和银行贷款，如果每一个商业项目都是纯自持的话，资金量是不可能支撑规模的持续扩张的。

用自有资金加银行贷款，把几万平方米的街区项目买下来培育好，培育好了以后，投资回报率是满意的，但再发展的资金从哪里来？

我们以前经历过纯自持，后来每一个项目都会设定一个可售和自持的配比。可售的部分，我们进行产权出让，资金压力就减少了。自持的部分，更多的是作为未来出租给主力店的位置，因为主力店的租金水平一般较低，我们就用成熟项目产生的现金流以及银行授信，把那部分买下来。

无论是自持还是销售，我们都有一个委托管理约定，所有商铺交给我们商管公司进行统一委托管理。

当时设定这个安排最主要是从人性出发，因为资产管理，项目的统一运营，非常消耗精力，而且是长久持续的事情，没有停的一天。

这样的工作，如果完全是为别人服务，自己没有利益在里面的话，其实心态会有一些不同的。你能用心打扫自己的房子，不代表去帮别人打扫房子的时候，打扫质量能同样那么好。

留着一部分自持，当整个项目培育好了，资产能够升值，我们也能享受到升值产生的价值。

另一方面，资产项目是好的，我们也愿意留下来作为单一最大持有股东，那么就会一定的责任和利益点，有动机要竭尽全力的把项目做好。

观点新媒体：买项目方面有什么标准？

潘杰：这个问题体现了我们公司投资部在风控上的要求，其中一条就是如果某个资产不具备可长久真实运营的条件，我们不会买，哪怕买回来可能很容易卖掉。

以前广州就曾经有“格子铺”的情况，把铺切得很小，总价很便宜，通过包装一些故事一些概念，很容易就能卖掉，但是不具备可运营的条件。

如果资产不具备可运营的条件，就不值钱，因为收不了租，收不了租的资产是不值钱的资产。我们每个项目都做自持，也不愿意买一些不值钱的资产。

按照这个逻辑，我们在选项目的时候，如果发现产品设计或者地段等，有任何原因令项目不具备可持续运营的条件，就不会买。

目前同熙商业投资部有自己的风控系统，这个系统向下大概有80个因子，包含不同的维度，包括地段维度、工程维度、物业管理维度等。细分为项目一公里范围内有多少人口，两公里范围内有多少人口，一公里范围内住宅面积有多少，商业面积有多少，标的餐饮功能是什么样的，另外消防条件等等，共约80项因子。

每一个项目能不能做，在立项的时候就填好这些数据，然后系统会给出一个分值，分值如果过关，证明这个项目我们可以推进。

观点新媒体：买项目的时候，一般会从什么阶段接入？

潘杰：都有。我们曾经买过一些项目，拍地之后，我们就介入商业部分的整购，所以项目的产品设计我们是参与给意见的，开发商等于是帮我们定制开发。

另外，就是项目建成后我们再购入，买了以后提出工程改造要求给开发商，开发商就按工程改造的单子落实改造。

我个人更喜欢第二种，因为投资的周期不能太长，拍地后就立刻介入，周期太长了。建好后再买，项目周边的住宅或者写字楼等也都建好了，商业经营的土壤才成熟。

观点新媒体：是否考虑发行公募REITs？

潘杰：没有这个打算，原因有三点。

第一，要发公募REITs，对底层资产的规模有很高要求；

第二，商业模式决定了项目产权有部分不属于我们，产权整体性没有那么纯粹。

第三个原因，因为资产持有的纯粹性和规模不一定能符合发公募REITs，但对我们来讲，可以考虑发私募REITs，分享我们的租金池，这条路可以走，符合我们条件。

观点新媒体：对接下来的发展有什么计划？

潘杰：经过三年疫情影响，我们今年是采取不进攻、做加固的策略，做好已有项目的出租率。

明后年会进入进攻阶段，不会太过考虑市场难不难做，因为我们的商业模式能真正解决社会上的需求，所以还是有我们存在的空间，要发挥好自己的价值。

但没有特定要求要开多少条街，我觉得在愿意做的大背景下，投资团队就会物色适合的项目，项目能过得了风控体系，商务条件合适的话，就没有特定数量的限制。

但是，因为我们团队人员有限，要评估能运营好的必要配置，不能吞下超过我们消化的能力。

观点新媒体：喜街是怎么打造品牌辨识度的，是靠特色业态吗？

潘杰：品牌辨识度最重要的抓手还是在工程的VI（视觉识别系统）和体验感方面。

首先因为我们是做规模化，就不能走偏门。比如说广州有很出名的沿江路酒吧街，有很出名的芳村花鸟鱼虫市场，是靠业态做出辨识度，但是全广州只有一条沿江路酒吧街，也只有一个芳村花鸟鱼虫市场。如果靠业态做辨识度的话，市场空间就没那么大。

比如领展商场在香港，很多地方都有，它有较大的市场空间；所以在业态上，我们要做社区大众商业，不是做专业市场。

喜街我们希望可以满足住宅人群、居民群众日常生活中的商业需要。

我们的定位必须贴近生活，做有烟火气、接地气的生活配套类商业，这种商业的商户是高度重复的，所以我们不会在内容上做差异化。

我们的差异化主要体现在视觉和体验感上。具体而言，视觉上我们有一些橙色元素的输出，有统一IP的展示，有喜街吉祥物，灯光包装方案。我们也会严控每一位租户，凡是进场的租户，我们对他的都会有标准，包括招牌安装、外摆空间规范，推广要求。另外，我们还有强大的喜街线上会员体系，常态化主题活动等等。

观点新媒体：注意到公司的企业文化是戈壁文化，能否简单聊聊？

潘杰：戈壁文化源于我在长江商学院的经历，后来引入到自己公司里面。

每年挑选10位优秀的员工，形成熙一、熙二的梯队走戈壁，强调坚强的团队精神意志，以及要跟自己独处的心境。

延伸到我们公司的精神是：做对的事，做难的事，做需要时间沉淀的事。因为做商业地产是一个持之以恒的事情，不像做房开，开发完卖掉，项目就结束了。

做商业地产，是持续经营的事业，需要时间沉淀的，有漫长的孵化培育过程。做难的事是什么？因为商业地产真的很难，招商也难，实体经济难，追求租金回报率也不容易。对的事是什么？要持续不断地检阅我们的商业模式，有没有在解决社会的真实需求，创造社会价值。

观点新媒体：未来会走出广州吗？

潘杰：我们发展的战略，就是深耕湾区，辐射全国，迈向海外。

因为合作的很多交易方都是全国性房企，所以当我们辐射全国时，其实还是跟他们合作，只是跟他们不同的区域公司合作。

作为他们在华南的一个良好合作伙伴，希望他们把我们推广给其他区域公司。把我们推广出去，就辐射全国了。

然后我作为海归，也想把自己的事业全球化一点，未来有条件也想迈向海外。

看见未来 | 未来是确定的，是看得见的！

现在送您60元福利红包，直接提现不套路~~~快来参与活动吧！

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

网址：看见未来 | 观点与同熙潘杰对话：喜街的街区、底商赛道突围赛 https://www.yuejiaxmz.com/news/view/637821

相关内容

看见未来
快来围观!海珠区龙凤街“创意绘分类 环保我先行”绘画比赛(第二期)获奖作品新鲜出炉
2023第七届杭州（国际）未来生活节 明天亮相文三数字生活街区
光马赛道上的“光谷之光”
喜报丨园林学院学生参与2022碳中和未来生活创新设计国际竞赛获绿点佳作奖1项、绿点提名奖3项
焦点｜在机能赛道实现突围，FILA FUSION 的品牌创新图景
老年助餐点营养餐大赛和平赛区比赛结束
【基层动态】红旗街道安悦社区举办“健康厨艺·快乐生活”厨艺大赛
街道文明社区创建汇报材料
文三数字生活街区首届“勇电杯”3D打印创新设计大赛

随便看看