底牌已亮！深圳楼市已无法靠内生动力修复预期

发布时间：2025-01-06 06:37

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深圳楼市是资本市场：买预期，卖现实。

市场活在预期中，政策落在现实里！繁荣了二十多年的深圳楼市，在2023年，迎来了市场共识的扭转的拐点。

在很多人的认知中，深圳楼市的萎靡始于2021年的“208政策”，自然应该在2023年4月21日获得重生：当天开始，银行核定贷款的房价以网签备案价和评估价孰低为准，官方指导价仅作参考。

二手房指导价如同鹏城楼市的紧箍圈，如今被拿掉了，楼市应该恢复回行动自如的状态。

但令人意外的是，紧箍圈戴的时间太长（两年多），市场共识已固化，如同青蛙在瓶中被盖上玻璃盖，屡次跳不出去后，青蛙把客观限制内化为主观认知：指导价是对的，就是对的。

市场也不是一点面子都不给。深圳真正取消二手房参考价（指导价）贷款是4月21日开始的，二手房成交录周得量在2023年的16周（4月17日-4月23日）冲到1182套，环比前一周涨幅将近两成，的确似乎令人看到镣铐松开后楼市的放飞自我。

遗憾的是，面子真的只给了一点。随后的17周、18周，深圳二手房成交录得量再度下行，两周都停留在552套这个“气若游丝”的水平上。

即便在五一节后的第19周修复到957套的成交量，也仅仅是回到16周以前的中等水平，丝毫看不出二手房指导价放松后对成交带来的促进作用。

市场疲了。

擒贼先擒王，杀人先诛心。

两年多的疲弱，让大量仅凭金融、地产上行周期留存的肌肉记忆，就一头扎入楼市的购房者高位站岗、吃尽苦头：高处不胜寒。

2022年,深圳法拍房数量升至20834件,对比疫情前2019年的5040件,已翻了四倍！

法拍房是用来还债的：当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。

一朝被蛇咬，十年怕井绳。

5月份，深圳二手房挂牌量持续增加：深圳市房地产中介协会公布的数据显示，截至5月15日深圳共有52397套有效二手房源在售，较上周增加555套。

挂牌的业主以为，终于等到房子出手的时机了，可楼市的“接盘侠”似乎一夜之间消失了。

说起来也不难理解，相比疫情前，深圳楼市供给格局发生了巨大的改变：供给多起来了！

5月9日，深圳的住建局发布《深圳市住房发展2023年度实施计划》，楼市供应跟过去的10年每年供应几万套新房相比，完全不是一个量级：

1、2023年计划开工保障性住房7.3万套，商品房7万套，其他住房2.2万套。

2、2023年计划筹集保障性住房11.2万套（间）。

3、2023年计划分配保障房8万套（间）

4、2023年计划批准预售和限售6万套。

赚钱效应消失后，需求端人心向下，供给越多越不买：买房不着急了，慢慢挑！

深圳楼市的困境，是预期（估值）和现实（业绩）的“戴维斯双杀”：预期照进现实，现实印证预期，预期又预期了现实的预期……无解负循环。

2020年，深圳房价的天花板是人性的贪婪，2023年，深圳房价的底线是人性的恐惧，在这两种极端情绪笼罩下鹏城楼市，是无法靠自身的内生力量扭转的。

2021年的“二手房指导价”出台压制住了人性的贪婪，2023年有什么外在力量能帮助购房者克服恐惧情绪？目前没有看到。