黄欣伟：女怕租错房

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上海房地产市场的内卷之风，已经蔓延到了租赁社区。

根据某专业地产机构的梳理，从卷产品、卷服务、卷细节、卷品牌直到最终（抑或是竞争中一步到位的）卷价格，方方面面无一独善其身。

作为同业竞争，能做的应对无非两种：一是根据项目自身遇到的瓶颈从上述“内卷科目”中择一项予以提升或试错，二是进一步自省产品本身，通过设置更精确更细分的标准来锁定目标客群。

性别也算一条分割线，之前被触及的并不多。

一、盘点上海租赁社区，细分标准因租金而定

据统计，上海的非户籍人口中有85%的人租房；与之对应的是，上海近年来通过“开发用地中配置3-5%的租赁比例、推出专项用于租赁型社区开发的用地、鼓励闲置商办转型租赁居住”等三大手段，未来还可能推出对于市中心“老破小”收储转租赁的方式进一步填充市区租赁物业的短缺。

除了上述“3+1”，还能通过现有民居自行租住交易、部分经济型酒店开设“长包房”业务（等同于租赁）等方式，从而形成租赁住房市场的六大途径，应该说这个领域不仅是多元而且是复杂的。

对上海租赁社区的盘点，除了常规的扫盲类名词解释之外，还可以通过纵深切片的角度，大致分为“三个角度&六重变化”来阐述：

（一）竞争格局：从短租到长租，从独居到家庭居住

1、租房观念长期化与签约周期短期化：越来越多的租客倾向于长期租房，但平均签约周期却在缩短。例如上海58%的租客可接受租房5年以上，但长租公寓的平均租赁周期多在六个月到一年之间。

2、租房选择分化：租赁市场逐渐按年龄分层，35岁以下的青年租客多选择长租公寓和机构化房源，而35岁以上的租客占比逐年提升，租房需求更加多样化。

3、大型租赁社区崛起：上海的租赁社区规模不断扩大，房间规模在1000间以上的项目不断增加，大型社区在市场中的主导地位逐渐确立。

（二）设施配置：从刚需到改善，从满足需求到引导需求

1、室内配置：租赁社区的室内配置以满足日常生活需求为主，厨卫家电、空调、洗衣机等基本成为标配。

2、公共空间：社区注重社交及活动功能，配备健身房、会议室、自习室、共享厨房等设施，部分社区还设有宠物友好设施。

3、商业配套：社区内商业业态丰富，包括餐饮、便利店、果蔬超市、快递站等，部分社区还引入咖啡厅、美发店等。

（三）服务提供：从硬件到软件，从向内满足到社交链接

1、社区活动丰富：租赁社区通过举办各类活动增强社交属性，如歌唱比赛、节日庆祝活动等，让租客感受到家的归属感。

2、社区服务完善：部分社区提供管家服务，帮助租客解决生活中的困难，提升居住体验。

3、多层次租赁形式：上海的租赁社区提供“一张床、一间房、一套房”等多种租赁形式，满足不同租客的需求。

二、租金才是人间清醒，压实“品质”的是女性

看起来，上海租赁社区的“两面派”特征突出：一边是需求旺盛，一边是竞争激烈，在此过程中凸显的开发规模化、产品细分化、竞争运维化、差异细节化，堪称战国时代的“四化”之争，无一不对流速和租金这两大量化指标产生了极大的影响，而前者的实证决定了后者的底气——“不以销量和租金为目的的营销都是耍流氓”。

既然租金才是人间清醒，为什么要把女性租客这个群体单独拿出来讨论？

不客气地说，所有消费产品（包括房产品）的溯源来看：内卷是竞争导致的→竞争是性价比诱发的→性价比是品质操纵的→品质是女性更敏感的。

那个众所周知的漫画是这么解读的：在一个家庭中，消费力最强的是女性（即使这些年需求上升迅猛的儿童，消费决策其实掌握在作为妈妈的女性手中，因为除了刚性需求之外，其他改善消费都介于可有可无之间），而男性的消费欲望和宠物不相上下。

去采访任何一个商家，却“都喜欢做男性生意”，为什么（愿意服务低消群体）呢？理由很简单，男性品牌不挑剔、比货不纠结、价格不敏感，是销售人员更容易拿下的群体。

相比较而言，女性虽然消费欲望强烈，但“男性消费者的所谓优点都是女性消费者在卖家眼中的缺点”，虽说嫌货才是买货人，但在物质的品类和品牌极大丰富甚至过剩的背景之下，说女性消费者推动了品质迭代并不为过。

看看上海租房群体中的女性归纳：

（一）规模与占比：在上海的租房群体中，女性占比约为30%。在95后租房群体中，女性比例甚至更高。

（二）年龄结构：以18-30岁的年轻女性为主，占比约68%。同时，30-40岁的女性租客比例也在增加，这部分人群多因工作变动、子女就学或婚育年龄推迟等原因选择租房。

（三）学历与职业：接近70%的租房女性接受过大学专科以上学历教育，职场白领是主力，部分为企业管理者或专业人员。

（四）特征

1、租房决策高效：95后女性租房速度快，平均决策时间仅5.9天。她们目标明确，善于利用互联网工具（如VR看房、AI讲房）提高租房效率。

2、注重生活品质：女性对租房的装修和家电配置要求较高，倾向于打造个性化、舒适的生活场景。例如，她们会要求北欧风、INS风的装修，并购置投影仪、除螨仪等小型家电。

3、财务独立意识强：在合租中，超过50%的95后女性支持租金AA制，显示出较强的财务平等意识。

4、社交需求与安全意识：部分女性选择全女性共享公寓，以获得更安全的居住环境和社交互助，高学历女性在租房时更关注安全性和性价比。

抛开在价格敏感型租客群体的“一切向钱看”，在市场主导产品升级的专项领域讨论中，女性的诉求不仅需要得到重视，而且上海租赁社区市场已有躬耕入局的垂范者，产品和服务的供给侧一一对应，只是没有把“女性社区”四个字喊出口而已。

三、环境+空间+安全+氛围=女性租房者的品质观

那些被戏谑为白骨精的女性住宅消费者自然也包括女性租房者，她们都具有年轻化、高学历、注重生活品质和财务独立等四大特征，所以她们在租房时更“有底气”来苛刻生活品质、安全性、经济压力和社会支持。

首先是环境。

有一种说法不明觉厉：“租客关注的只有价格，最多是房间内部的配置，鸡叫出门鬼叫进门地早出晚归，环境几乎可以忽略不计”，但事实是这样么？

今天来自实证的反驳虽迟但到：一方面是竞争内卷导致的环境升级作为突破口，二是随着租赁产品的社区化趋势，环境作为背景板的作用开始逐渐走上前台。

8小时甚至更久的牛马，每天若能在鸟语花香中醒来&在下车到进门那一百米满目皆是绿意盎然，也算是给自己日出而作&日落而息的身心按摩，当然这个要素之于女性更为敏感，更为刚需。

其次是空间。

之所以存在“越小越好”的唯小户型马首是瞻，背后是租金裹挟，毕竟谁不喜欢住大房子呢？如果有，只有一个原因，那就是穷。

更大空间的好处张口就来：动静分离、干湿分离、公私分离，三个分离的成立条件都离不开一个字：大。

市场竞争或内卷在空间端呈现两个极端：一种是极致小，目前上海已出现了“个位数”平方米的长租公寓，蜗居见字如面，分离更别想了；另一种是索性大，按照相对舒适的标准，再加上“居业一体”的定位，卧室+办公室也就50㎡起步了。

再者是安全。

向人力资源的老法师请教过【为何要设置学历门槛】，答案是在岗位供不应求的时代里，通过设置学历门槛来筛选掉那些“一看就不符合”的工作量，虽然也存在英雄莫问出处的概率，但幸存者偏差其实极小。

代换到房地产领域，为什么富人要住豪宅？其背后质保的不仅是设计、质量、装修、物业管理还有安全感；同理可证，租赁社区为什么也有高中低端之分？这背后不言自明的是职位差不多、收入差不多、语境差不多、价值观差不多，如此构成的群体，社交、合作、相处的安全感也是有保障的。

最后是氛围。

这同样是一个曾被劣币驱逐良币的市场所忽视甚至不屑的卖点。

社区氛围的1.0版本是配套：食堂、超市、健身房，而在满足女性租客的2.0版评估体系中，氛围可以被解读为改善型配套、艺术气息、邻里LEVEL，人毕竟是群居动物，长久居住也是受环境影响的产物，把自己交付到一个不美好、不纯粹、不安全、不有趣的地方，“高白”决不能屈就。

因为“一分价钿一分货”在上海这座城市由来已久，在成本、合理利润、售价构成的三角形中，至于贵是否有贵的道理，女性消费者会用脚投票，但能收获高占比的女性租房客群，这个社区的品质——差不了！

当然，其实涉及到“女怕”的事情还很多，只是在“女性能顶半边天”的裹挟之下，有购买力的租客必然会身体力行，还记得如今已贵为上海豪宅品牌的瑞虹新城的广告语么：住得好，一切都好。

之所以把上海租赁社区和女性租房者联结为一个案例来解读，因为上海不仅是中国经济最发达的城市之一，也是女性地位最高的城市之一，还是社会公平和透明度最高的城市之一，在这里发生的产业消费特征都可能影响未来的发展格局，所以——现象需要注意、诉求需要关注、群体需要研究，请密切关注先行指标。

网址：黄欣伟：女怕租错房 https://www.yuejiaxmz.com/news/view/783485

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