中介做高房价为多贷款契税增多或导致纠纷

发布时间：2024-11-16 08:59

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　　□晨报记者徐运

　　明明只要150万元的房子，为什么买家竟要求210万元成交？记者近日走访市场时发现，二套房首付比例大幅提高后，一些买家因为凑不出首付，导致买房计划搁浅。而部分中介人员为了业绩，竟然鼓动买家通过人为操纵做高房价的办法，从银行那里“争取”尽可能多的贷款。房地产法律人士指出，这种“做高”房价的做法，不仅直接导致相关交易税费的增加，还存在其他的隐患。

　　做高房价，“争取”多贷

　　知情人士透露，有人购买松江某楼盘的房子，本来成交价150万元，却被做高到210万元，相当于把房价抬高了四成，目的是想从银行那里多“争取”贷款。“比如现在手头只有20万元，买个70万元的房子，需要贷50万元。但是现在根据新政第二套房首付五成，银行最多只能贷35万元。”知情人士透露说，遇到手头资金紧张但同时购房心切的买家时，一些中介为了完成自身的业绩，就会鼓动买房人做高房价：如果把房价做高至100万元，那么即便首付5成，也可以贷50万元。这样等于从银行多“争取”到了15万元贷款。买房人仍然相当于“首付三四成”。

　　和做低房价一样，做高房价也签有两份“阴阳合同”，一份是送到房地产交易中心已经做高房价的合同，但房东和购房者必须签订一个秘密补充协议，声明并没有付那笔多出来的钱。中介明确表示这是在购房的时候不能见光的，但会打保票能“保护”双方的利益。

　　“做低房价为了少交税，会受到税务机关的审核，如果税务机关认为成交价过低，会要求按其审核的合理价格交税。而做高房价是为多贷款，会造成多交税，因此税务机关并不会对过高的成交价进行审核。”业内人士称。

　　契税增多，或导致纠纷

　　表面上看，做高房价似乎挺高明，是应对“二套房首付比例提高”所打的一个“擦边球”，其实暗藏风险。

　　做高房价所带来的最直接问题是，买房人的税费成本支出大了。以总价 150万元的房子为例，按1.5%的契税利率来算，本来应该交2.25万元，但是如果做高到210万元，应交的税就成了3.15万，要多支付9000元。

　　上海市律师协会建筑与房地产法律研究会委员、大邦律师事务所律师张黔林分析说，做高房价是为买方多贷款，卖方并不能从中获益，所以买卖合同通常约定为买方应保证卖方实际拿到多少钱(即到手价)，或约定做高房价所增加的税收部分由买方承担。而个人所得税、营业税都与房产的增值额或成交价有关，双方很可能会为增加的税产生争议进而引起纠纷。

　　对于两份不同的“阴阳合同”，张黔林表示，买卖双方一旦产生纠纷，在出现两份价格不一的合同时，到底哪一份才是双方真实的意思表示呢？对买方来说，当然主张价格低的合同，而卖方正好相反。尽管上海高院规定一般以后一份为准，但如果两份合同日期相同，就需要有其他证据证明。总之，万一房东坚持要让买家按照房价高的那份合同付钱，买家将产生很多纠缠不清的麻烦。

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