变态低估的雅生活服务：究竟是黄金坑还是价值陷阱？ 如果你去过西安，肯定会知道西安有个著名的大雁塔，如果你去过南京，也会知道南京著名的地标建筑物：紫峰大厦。如果你是上海交通...

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如果你去过西安，肯定会知道西安有个著名的大雁塔，如果你去过南京，也会知道南京著名的地标建筑物：紫峰大厦。如果你是上海交通大学毕业的学生，肯定知道钱学森图书馆。可是，你不一定知道这些著名的场馆和建筑物背后的物业管理者是谁？是雅生活服务！

雅生活服务在管面积近6亿平方米，是中国排名第四的物业公司，服务项目4600多个，覆盖中国31个省份，大部分集中在长三角和珠三角等区域，73%在管面积位于经济发达的一二线城市。该公司近年来以独立化、市场化为导向，聚焦发展核心业务，提升服务质量，不断赢得业主好评。雅生活服务的业务来自第三方的占比高达87%，是所有上市物业公司当中占比最高的。

然而，受累于地产下行的大环境，受母公司暴雷影响，该公司连续2年进行业绩洗澡，进行了大幅度计提减值。与大部分同行比较，公司分红吝啬，导致资本市场上给出极低的估值。目前股价是3港元，市值只有40亿人民币左右。要知道，雅生活服务在一级市场并购同行花费的资金高达52亿左右，一个年盈利15-20亿左右的公司，市盈率只有2-3倍左右。是不是极度变态低估？

那么，为何市场会给出如此低的估值？当前股价究竟是黄金坑还是价值陷阱？这是持有雅生活服务的投资者必须要搞清楚的问题。

本人认为，市场之所以给出雅生活服务如此低的估值，一方面与港股大环境有关，另一方面还是与市场预期雅生活服务大股东会继续占用物业资金有关。要不，雅生活服务市值怎么也会比恒大物业高很多吧，怎么也会比金科服务高很多吧。营收和在管面积比雅生活服务少很多的融创服务，其市值也比雅生活服务高很多。永升服务和融创服务等公司，由于分红慷慨，市场给的估值明显比雅生活服务高很多。我经常和一些持有雅生活服务股票的投资者说，永升服务和融创服务之所以大股东愿意慷慨分红，与其母公司体量有关。那两家公司是地产体量很大，物业体量很小，大股东挪用物业那点资金根本解决不了啥问题。而雅生活服务不一样，物业体量比较大，关联地产体量也适中，大股东占用物业资金在当前环境下对维持地产运转极为关键，是起到救命的作用。所以这两年分红力度比较小。

当前股价这么低，究竟是黄金坑还是价值陷阱？如果是基本面出现明显恶化，就是价值陷阱，基本面没有出现明显恶化，就是黄金坑。只是暂时性的因素导致的便宜，这就是黄金坑。雅生活服务的基本面还是稳健，在管面积稳定，主动退出低效项目，2024年非周期业务收入占比从92%提升到97%，特别是，雅生活服务不再盲目追求规模，开始聚焦高质量外拓和发展。公司开始主动建立防火墙，在半年报大幅度计提关联地产业务减值，向外界宣告，我们要开始与地产隔离了。并在2024年半年报继续分红，尽管分红很少，但是向外界显示分红的连续性。我们有理由相信，在2025年，一个轻装上阵的雅生活服务，一个注重高质量发展的雅生活服务，会给投资者带来全新的变化，2025年业绩一定会大幅改善，2025年的分红力度一定会得到提升。分红力度提高了，大股东挪用物业资金的预期就会消失，估值就会得到提高。让我们拭目以待吧。$雅生活服务(03319)$ $碧桂园服务(06098)$

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