会赚钱的商业项目都是这样做业态调整的！
不要轻信‘点赞就能赚钱’的虚假赚钱项目。 #生活常识# #生活安全# #网络诈骗防范#
做商业，假如运营得好，能实现长期回报，这个资产还可以作为融资工具，使资金再投入到土地市场上，拿地回来再开发，就会形成良性循环。假如做得不好……那就相当于挖了一个投钱的“黑洞”，从规划到开业运营，各种常规和非常规的开支成本可谓压力山大。
8万平方米以上规模适合长期持有
✦我们如何从投资角度去看一个购物中心？
做商业时，会思考，投资商如何考虑这个购物中心？就像现在说要做体验型业态，但还是要考虑整个购物中心怎样才能尽快收回投资额。我们会提供“账簿”给发展商，看看他们能够容忍的限度，如果这个规模、业态组合下的投资方案不能容忍，就换别的方案，例如把整个商业缩小，去做社区或者街区型商业，无论卖，还是租赁都比较好处理。
投资回报率在降低，资金流要比较充足
✦从投资角度，开发商投资回报率一般在多少？
一般投资回报率8%以上是比较好的，但是近三年一些发展商6%都能接受，回收期一般是要求在10年以内，但是目前纯粹的商业很难做到，除非是综合体和一些销售的产品才能做到10年以内。
✦充足的资金也不代表就能把购物中心做好
很多项目都卡在“招商”上了。前期怎样规划商业规模，比较好招商？
首先，单层建筑面积比较讲究。单层达到1.5万-2万平方米（以下除使用面积会单独注明，其他面积都指建筑面积）就会比较好做，即使用面积为8000-12000平方米（商家一般按使用面积报数给发展商）。
假如对于一层只有3000平方米使用面积的购物中心来说，如果要招进一个服饰主力店，它所占有的面积往往都要1000多平方米（使用面积），因此仅剩下1000多平方米（使用面积），就不好再去招别的次主力商户进驻了。
主力店也是需要和好的品牌做邻居，但是除去主力店占用的面积外已经没好的铺位给其它“邻居”了。6万平方米以上的购物中心就会比较灵活，可以做成家庭式的消费，一站式购物中心，这样的话，可以考虑引进电影院、超市作为主力，还可以找一些好一点的服饰品牌做主力店。
✦超市、电影院之类，他们给的租金都很低，不利于提高投资回报率？
从市场角度来看，精品超市就是顺应购物中心的发展成熟而兴起。国内购物中心早年多规划大型超市作为主力店，随着市场变化，业主逐渐发现大型超市租金低和租期长的缺点，而且薄利多销的商业模式并不能有效地带来中高端客源。
于是，购物中心纷纷缩减超市面积，如广州的中华广场和正佳广场，先后将大面积的Jusco和百佳替换为小面积的TASTE，既腾出了商业面积引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，还提升了购物中心的档次，可谓一举数得。
主力店也有多种形式
✦如果购物中心不追求招主力店呢？
每个购物中心都肯定需要有主力店，否则其他小的店铺或新兴的品牌很难存活，只不过可以没有超市、百货、电影院这类大型主力店。一般4万平方米以内的商业物业，要么作为社区型商业，要么定位做到小而精，商户的组合数量不会很多，但都围绕某个主题来打造项目。
例如，深圳华润1234space的商业面积约1万平方米，引进的品牌主要以时尚、精致、年轻品牌为主，业态上则以零售和餐饮为主。零售品牌以潮流服饰为主，包括H&M和GAP等国际品牌，也引入了众多原创设计师潮牌。餐饮则引入悦活火锅店和香港翠华茶餐厅等吸引年轻人的新锐餐厅。此外，购物中心还引入了充满文化和小资气息的西西弗书店，进一步呼应了项目主题。
再如上海的K11，其商业面积约4万平方米，以购物艺术中心为主题，业态以零售和餐饮为主，未引入任何大型主力店。K11一方面引入商圈内未有的零售和餐饮品牌，另一方面在消费者体验上下足功夫，购物中心各个角落都有艺术品带给顾客惊喜，设置更多的公共空间供顾客休憩和娱乐。地铁通道入口、精致的农庄餐厅、临街花园的设计都充满创意，成为吸引人流进入的卖点。
✦目前招商是不是比以前更严峻？
经济下滑、供大于求、电商冲击等因素，令招商较以前严峻。现在是商户的市场，而不是业主的市场，有些主力店商家比较强势，在三、四线城市很多购物中心想引进商家，但商家又觉得这些三、四线城市的消费能力不够，因此，有些商家会要求没有保底租金，有的甚至要“反保底”，保证能够做到多少生意，做不到购物中心就要补贴给这个商户。
商户愿意为购物中心守1年或2年，假如预计两年后购物中心都没办法旺起来，就算给多少装修补贴和优惠都不会去，因为货物堆压和聘请人员的费用也不是小数目。同时，这些商家每年开店的名额有限，所以都比较谨慎，因此对于甲方的现金流要求更高了。
来源：飙马商业地产
万森商管：精准商业、办公选址，独家代理招商服务！如有咨询，可在后台留言！
责任编辑：
网址：会赚钱的商业项目都是这样做业态调整的！ https://www.yuejiaxmz.com/news/view/416442
相关内容
2022年最赚钱的创业项目排行榜 创业项目排行榜前十名在家赚钱最快可靠的十种方法好项目行业推荐
5个下班后轻松赚钱的副业项目，轻创业的副业
很少人知道的4个赚钱项目，一天能赚1万元，副业或全职都能做！
十个赚钱创业致富项目
怎么用电脑兼职赚钱，普通人可做的6个副业项目
本小利大的创业项目:同城生活圈——三四线城市赚钱生意项目
旧衣服回收市场的暴富行业，不起眼却又赚钱的项目！
八个赚钱创业项目
APP有哪些商业模式?APP商业模式分享,看完才知道还可以这样赚钱
