城市进行时 | 买卖、出租二手房应该注意的法律常识

发布时间：2024-12-13 17:41

房屋租赁合同，需注意查看并遵守《城市房屋租赁管理办法》 #生活知识# #法律咨询#

8月4日大理市委政法委·大理市融媒体中心（大理人民广播电视台）FM99.9本期《城市进行时·政法篇》节目嘉宾：大理州律师协会法治宣讲团成员、云南星震律师事务所律师郭文丽，和您一起关注：买卖、出租二手房应该注意的法律常识。

郭文丽

大理州律师协会法治宣讲团成员、云南星震律师事务所律师

住房是关系人民生活的大事。在实际生活中，很多朋友会存在购买二手房的经历，然而，在购买二手房的过程中，由于不熟悉国家的相关法律法规，从而使自己陷入麻烦之中的事时有发生。

买卖二手房要注意哪些法律风险？

“假”房主和“假”房子

施骗现象：施骗者谎称自己为房主，伪造虚假身份证或者房产证。这类骗子很“高明”，施骗者多为交易房屋的承租人，利用能自由出入交易房屋的有利条件，制造假的身份证甚至房产证，带买方看房。这时买方都会主观认为施骗者就是房主，此时施骗者会趁机抛个稍微低点的房价给买方，让买方以为占到了便宜，接着签约过程中，施骗者会要求交定金给他。等真正去办理过户了，才发现被骗了。

防骗技巧：购房者确认卖方的身份和房子的身份，首先需要核查卖方身份证及房产证是否为原件。如对身份证真实性有异议，可到派出所协助查询。而判断房产证的真假可以要求和产权人共同带产权证书到当地房屋局核实。另外，如果非本人卖房，卖方需提供本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。

一房多卖、重复出售，阴阳合同导致履行争议

一房多卖和重复出售是二手房市场不规范的产物。这种情况一般都是购房者交了钱才知道房子已卖给了别人，很多时候是因为卖方受利益的驱使在交易中途违约，卖给了出价更高的人。就算卖方中途违约双倍返还定金也不会亏本。而购房者已付定金和部分房款的追回都会面临巨大的时间和精力成本。

施骗现象：在二手房买卖中，买卖双方在房产中介公司的操作下通过签订阴阳合同的方式，偷逃税款这是行业潜规则。由于两份合同的内容存在一定差异，且文本内容有很多不规范、不明确，导致买卖双方在实际履行过程中极易出现争议，从而引发纠纷。

防骗技巧：交定金前，购房者可以要求陪同卖家本人持房产证原件和身份证件去房管局查询房屋产权状况，确认产权的所属人、产权是否多人共有等信息。其次是及时网签，通过网签锁定房源买卖是防止“一房多卖”的有效措施。

租赁二手房要注意哪些法律风险？

签租量力而行看清特殊要求与约定

案例：蔡某承租张某位于海淀区玉树临风小区的房屋一套，并签订书面租赁合同，签约前房主张某表示房屋内有一个大鱼缸，鱼缸搬不走，如要承租该房屋需帮忙清洗鱼缸、给鱼换水，蔡某因喜欢鱼所以答应了。入住房屋后蔡某发现鱼缸太大，并且自己年事已高，无力养鱼，蔡某只好提前退租，但张某表示提前退租是蔡某违约，因此索要一个月房租作为赔偿。蔡某和张某无法达成一致意见，故诉至法院。经审理，法院判决解除双方之间的房屋租赁合同，张某仅需退还蔡某剩余房租。

避坑指南：房屋租赁合同是出租人与承租人之间明确权利义务的重要依据，因此签订租赁合同时要考虑自身履行能力并对特殊的情况进行特别约定。很多地方的房管部门的网站可自行下载房屋租赁合同范本。租赁合同一般包括房屋基本情况、租赁期限、租金和押金、房屋维修和维护、合同解除以及违约责任等条款。

中介人间蒸发租客退房租费周折

案例：曾某通过某中介公司承租位于海淀区椿楸嘉园房屋一套，并将半年租金付给中介公司，曾某租住3个月后，房主李某告知其中介公司并未向房主交纳房租，要求曾某立即腾房。曾某随后才发现中介公司已人去楼空。在诉讼过程中，中介公司难以联系，法院通过公告送达的方式送达开庭传票和判决，虽曾某最终拿到了胜诉的判决，但整个过程耗时耗力。

避坑指南：法院在审理案件中发现某些中介公司虽然不收取中介费，但是租房合同到期时，他们会找各种理由拒不退还押金。因此承租人在租房时需多方核实中介的经营信息和资质，把中介公司的所有口头承诺全部落实到书面合同中。

律师提醒

一、凡从事二手房租赁和买卖的企业及个体工商户，必须依法在工商部门登记注册、领取营业执照后，在房管部门备案、领取备案证明，并应将以上两个证件同时在经营场所明显位置悬挂。从事二手房经营的经纪人及经纪人协理、评估师、评估员要具备经国家统一考试颁发的资质证书。消费者在需要租赁房屋或需要进行二手房买卖时，应先查验经营者的相关资质后再商谈委托事宜。

二、有关部门对二手房服务代理的收费标准是：无论租赁期限长短，服务代理费最高不得超过成交的月租金额。房屋买卖代理收费，应按成交额的0.5%至2.5%计收，最高不应超过3%，对此消费者要心中有数。

三、租房者应要求中介机构提供真实、可靠的房源信息，认真查看出租人的身份、房屋使用或权属、房屋租赁许可等证明材料。要认真签订有关协议，将服务的形式、服务的条件、相关的费用及违约责任等用文字加以约定，并妥善保存好，以备出现纠纷时有据可查。

四、电话、互联网等现代通信手段为人们提供了方便快捷的联系方式，但“只闻其声、不见其人”的特点也为行骗者留下了可乘之机。作为出租房屋者，对广告或互联网上的求租信息要特别慎重，在没有弄清对方真实情况之前，尽量不要在网上或电话中轻易提供自己的具体信息和情况，最好约定在正式的场合当面交流，以免个人资料被套走，自身的权益受到损害。

五、签订合同要仔细，买卖合同必须要求备案，资金要求监管，租赁合同要注意权利责任划分，要注意租赁期限等问题。