深度剖析金众繁华里龙华稀缺公寓值得买吗？

发布时间：2024-12-29 20:28

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有网友说看不懂金众繁华里这个楼盘，明明是个公寓，但却和保障房同一栋楼，周边明明有千万级别的豪宅社区，但偏偏在龙华最大的公租房的包围圈内，明明离北站只有500米的距离，但走到地铁站却需要15*。

这个楼盘到底该怎么定义呢？作为商务公寓，它的投资价值点又在哪里呢？老牛一一给你道来~~

项目简介

项目名称：金众繁华里（原名金众金域阁，金众金域广场）

户数：公寓共78套

户型：27-48平精装公寓（27-42的单房，41-48的一房）

性质：70年产权不限购不限贷公寓

预计开盘时间：2016.5月下旬

交楼时间：日交楼

一，深圳北站CBD：未来新城市中心

金众繁华里项目位于北站南侧，与北站的西广场仅500米的距离，位于深圳北站CBD(商务中心区)范围内。

龙华十三五定位：

2016年4月12日，《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（下称《规划》）正式发布。规划中提到龙华的发展定位，是加快高端要素聚集，发展高铁经济，打造高端服务和智能制造聚集高地，加快建成现代化国际化中轴新城。

深圳北站商务中心作为深圳的重点布局之一和未来的一个发展重心，将围绕北站周边打造高端住宅、地标写字楼和大型商业的聚集地，在北站1公里范围内引入大量的高端要素项目，例如引入“深高”、“外国语”等两大学区和“深圳市第二儿童医院”在内的两大市级三甲医院进驻龙华，周边预建设“深圳北站中心公园”“白石龙音乐公园”在内的5大绿地公园，北站东广场在建250米的地标写字楼等等；可以看到各种优质的资源在迅速向北站片区聚拢，形成一个新的城市中心。

二，交通出行：多方利好1高铁：深圳北站

深圳北站是华南最大的交通枢纽，广深港高铁、杭深高铁在这里接驳，深圳成为国家高速铁路“四纵四横”线网的重要枢纽。接下来，杭深高铁还会通过珠江口往粤西延伸，与西部沿海高铁联网并网。深茂铁路计划于2018年建成，联通粤西、海南；利好不止于此，广深港高铁深港段预计于2017年开通，深圳北站将成为具有口岸功能的交通枢纽，25*直达香港西九龙，并通过西九龙高铁总站，迅速通达中环、半山、铜锣湾、尖沙咀等城市核心地带，从而实现真正意义上的深港*。

半*到广州，3*到长沙、厦门、桂林，5*到武汉；7*到郑州，10*到上海……12*高铁圈已经覆盖了华南、华中、华东、华北以及西南部分地区，大大增强深圳作为中心城市的外溢辐射能力。腹地狭小一直是深圳发展的瓶颈，而高铁的运行彻底改变了深圳的经济地理格局，有效拓展了深圳的发展腹地，使“总部+分支、研发+生产、中心+网络”的外溢发展战略成为现实可能。

2地铁：三条线交汇

深圳北站还是地铁4号线、5号线和在建的6号线三线交汇站，项目通过深圳北地铁站可快速抵达福田、罗湖、南山各大中心。

目前北站已开通的有：

地铁4号龙华线（清湖站-福田口岸，经过龙华、民治、梅林、福田），地铁5号环中线（黄贝岭-前海湾，经过罗湖、布吉、坂田、龙华、西丽、宝安）。

在建和待建的地铁工程：

4号线延长线（清湖-牛湖站，经过观澜）16年三季度开工，预计2020年开通；5号线延长线（前海湾-赤湾站，经过前海）开工，预计2020年开通；6号线与6号线南延线（松岗-科学馆，经过松岗、公明、光明、石岩、大浪、民治、福田）预计2020年开通；深惠城际线（惠州-前海）建设期2018-2022年，利用平南铁路通道至前海。

3公交：基本满足需求

目前龙悦居2期楼下设有公交总站，60路（福田保税区-龙悦居)、75路（鹿丹村总站-龙悦居总站）、81路（月亮湾综合车场-龙悦居总站，经过西丽和南山科技园）、B654路（坂田宝岗派出所-龙悦居总站，经过富士康和华为）、高快巴士16路（福田交通枢纽-龙悦居总站），其他还有一些途径的线路，但因龙悦居的人口基数较大（1-4期共有11111户），目前的公交线路虽不能满足所有的上班需求，但还有“定制公交”的方式可以选择。

4主干道：三纵四横便捷交通

项目享有“三纵四横” 陆路便捷交通，福龙路、新区大道、梅观高速，三条纵向路贯穿深圳南北，留仙大道、玉龙路、南坪快速路、北环大道，四条横向道路贯穿深圳东西。

三，周边配套：优质资源聚集

金众繁华里项目位于北站南侧，与北站的西广场仅500米的距离，位于深圳北站CBD(商务中心区)范围内，可看到项目1-2公里范围内总建面555万平方米的商业用地（建设大型购物中心、写字楼、五星级酒店等），500米范围内白石龙音乐公园、深圳北站中心公园在内的五大绿地公园+千万级豪宅+龙华外国语学校等优质资源的聚集，让这个项目从开始就受到很多关注。

1）生活便利性

楼下就是龙悦居社康医院，超市、餐饮和各种便利店，生活配套较为完善。

2）商业

周边有北站商业：缤果空间、优越时代广场，星河盛世8万平的cococity购物中心，10万平的九方购物中心等商业。

3）写字楼

深圳北站商务中心规划区总建设规模约997万平方米，其中商业服务业设施建设规模约555万平方米。北站综合体项目是集办公、商业、酒店、公寓于一体的北站商务中心区及深圳北中心区的双门户综合体物业，是地铁集团重磅打造的高铁CBD商务体，拥有250米的超高层地标性建筑。

4）规划五大公园

——白石龙音乐公园：日，编制初步规划设计开工；日，已确定施工方；

——玉龙公园：日，建设工程设计招标；

——民丰公园：法定图则规划，尚无具体资料；

——南园公园：法定图则规划，尚无具体资料；

——深圳北站中心公园：2015.3月出的项目用地公告，暂无工期；

5）学校

——龙华外国语学校：预计今年开建，明年9月招生

——玉龙学校：九年制，已开学；

——规划高中用地：法定图则规划，尚无具体资料；

注意：公寓入学问题

因商务公寓不能在其所购房产落户，理论上是没有学区的，但深圳之前也有案例，非住宅属性用地可以申请学区，如福田的金地香蜜山，房屋属性是属于不限购不限贷的商务公寓，但是用于纯住宅的，在学区排名时还是按照住宅来排名，拥有福田外国语侨香校区的学区；所以投资商务公寓还是有可能划为学区，划为一类的招生类型。

对外国语学区别存幻想

金众繁华里是位于民丰路（白龙路）以北，且与人才保障房同一栋楼，龙悦居有自己的玉龙九年制学校，划归为外国语学校学区的可能性很低，有外国语学区幻想的童鞋们要谨慎一些，不要盲目下手。

四，户型及其他

从户型的格局来看，27-42的单房户型，格局一致，但得房率较低约65-75%（带墙体面积）仅47M2为一房户型，且仅有6套；对于市面上大多数的商住公寓而言，得房率属于正常范畴；

所有户型均没有设计阳台，卫生间除47的一房户型因临路设有窗户外，其他均为暗房（某不走寻常路的走廊窗户除外）

另外因商住公寓承重墙体较少，可买多套打通办公、居住，或灵活改造室内空间，增加小户型的实用面积；

项目为3梯13户，与12-31层的人才保障房的电梯分开使用；（同时物业也与人才保障房分开招标管理）

公寓贷款：住宅类小户型公寓较划算

就公寓而言，因二手交易税费成本较高，多了土地增值税费，对比住宅的3成首付而言，公寓需要5成首付，贷款仅10年期，门槛较高；公寓的二手房交易活跃度较低，相对比同等条件的纯住宅产品，价格涨幅较低，主要针对的客户群体是没有购房名额的投资型客户。

老牛对龙华小户型公寓产品做了一个对比，可以看到同等条件下同一小区的住宅上涨幅度较高，目前民治、红山的小户型公寓价格约在5.5万左右；如果按200万的总价计算，住宅型公寓首付60万，月供仅7430元，还可使用公积金贷款利率会更低，但如果是商务公寓产品，首付100万，月供1.1万左右；相对比住宅的供房压力较小，如果在有购房名额的情况下，可选住宅类的小户型公寓产品。

老牛总结：

优势：北站商务核心区，低总价小户型精装公寓，投资公寓不受名额限制，周边生活配套完善，公园、学校等公共设施齐全；

劣势：门槛较高，适合无购房名额的投资客户；项目走到地铁站1公里的尴尬距离；

危机：北站周边未来的商业用地较多，其中已知北站东广场预建100米商务公寓，未来房产交易中，会存在一定的对比竞争；

未来：住宅长期限购下，低总价的投资公寓较受投资客户的青睐，项目周边500米范围内5大公园的建成，外国语和规划高中的进驻，北站的高铁效应，无论是自住还是投资，都将是一个优质的选择。

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