发现高品质生活居住区｜洞察产品创新：竞产品力，细说洋房产品的发展变化

发布时间：2024-12-30 00:58

科技新品发布会常常引发行业热议，对竞品产生影响，推动市场变化。 #生活知识# #科技生活# #科技新品发布#

2023年，重庆市住房和城乡建设委员会发布《重庆市中心城区高品质生活居住区行动指引》。旨在推进重庆市中心城区高品质生活居住区建设。结合行动指引中的相关标准，高品质社区研究课题组于年初全面启动2023年重庆市高品质生活居住区研究。

目前，高品质生活居住区课题组根据《行动指引》持续开展相关测评和调研，并最终形成《2023年重庆市高品质生活居住区研究报告》及系列测评成果！

与此同时，课题组将陆续推出“发现高品质生活居住区特别企划”，旨在洞察行业产品趋势，与行业共同见证重庆高品质生活居住区、重庆高品质生活交付样本、重庆高品质生活运营服务商的榜样力量。

本篇内容为：“发现高品质生活居住区特别企划”：细分年轻客群需求偏好，高层产品差异化发展创新。

住宅产品已更多的回归到“居住”属性，房企也从前期拼规模，拼流量上升到拼产品力的时代，随着居民收入水平的不断提高，改善需求的持续释放，中产阶层既想找一个能彰显身份、居住舒适度高的产品，又没有能力一次性购买别墅等终极改善物业，多方因素下，洋房市占率逐年增长，自身产品也不断进行迭代升级，成为购房者眼中的“香饽饽”。

论性价比，洋房比不过高层、小高层产品，论舒适度，洋房比不过叠拼、合院等高端改善物业，在市场竞争越来越严峻，客户改善需求越来越强烈的大背景下，洋房产品是如何发展变化的呢？在产品外观布局、内在功能、房屋硬核配置方面做出了怎样的“解题”新路径？

外观布局变化

造型差异化，“墅化”特征明显

生活在现代都市的人们对院落式的生活方式有着一颗向往之心，户户拥有大露台、有户外延伸的空间通常被认为是别墅业主的专利，基于此，各房企在洋房产品上不断优化升级，通过退台式设计、错层挑高阳台等方式，构成“户户有园”的生活空间。此外，打破传统洋房单一垂直户型设计，在一栋垂直洋房里，将下叠、洋房、顶复等融合布局，拔高整体调性。

一、退台式设计

1、减少面积型：户型从底层由大到小堆叠，形成局部向上收缩的趋势，构成“户户有园”的生活空间

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2、面积不变型：二楼以上整层往后退台，每层面积保持不变，整体造型极具差异化

“退台式洋房”除了逐层缩小面积，单面墙往后退之外，还可以将整栋楼往后移动，例如，重庆万科17英里项目，采用了全新的“平退”退台式设计，使得每户都能享受大露台或者大花园，拥有更好的采光和视野，但是每一层的面积并没有减少。

此类做法建筑结构成本将明显增加，但同时优点显著：其一是高楼层的户型进深尺度不受影响、空间质量不受影响；其二是能够大幅度增加采光通风效果，提升居住舒适感，同时能够保证户户私密性；其三是建筑背后墙面的视觉效果更有层次，整体的造型立面更具特色，与市场上的一般产品形成差异化竞争。

二、错层挑高阳台

打破传统规则化布局，采用不同形式错层，实现阳台空间局部或者整体挑高，更具“墅居”品质

随着生活水平提高，疫情爆发，人们的居住观念逐渐改变，对阳台等公共空间产生更大需求，“生态/健康”成为越来越多的追求高品质生活人群置业的首要考虑因素，在此背景下，房企也开始注重阳台、庭院等公共空间打造，为业主提供更大的活动空间，采用错层阳台及局部挑高方式，扩大使用面积。

⊙ 第一类：平行错层阳台+局部挑高

例如西安国润当代境MOMΛ，运用错层阳台设计，且做到了阳台局部挑空，并且用弧形立面来勾勒和凸显洋房的美感与质感，使建筑更具立体感，让业主感受不同角度的带来的风景，享受墅居生活。

⊙ 第二类：平行错层阳台+整体挑高

例如龙湖·三千庭，该项目是龙湖年度战略项目中极具创新度的产品，是一次新产品、新概念、新生活方式、新人居理念的展示，在产品上做到了创新，约6米挑高叠院洋房，达到“类别墅”标准。

⊙ 第三类：270°转向错层阳台+整体挑高

例如南京荣盛江天瓴筑，项目环绕错落式观景露台非常具有特色，进深约2.1米，每户的楼台均有约13-16平，且每层的露台错落有致，保证了每一户观景的同时，又能享受到不同的景观。

三、物业类型融合布局

带花园下叠+平层洋房+带露台顶复，在一栋垂直洋房里组合共存

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内在功能迭代

居住舒适度与空间高利用率并存

从购房者心理需求出发，强调居住舒适度，做南北双横厅设计，做大尺度“跑道式”阳台，满足家人娱乐、种植花草，洗衣、健身等多方面需求；在满足舒适度前提下，精益求精，做到全屋“零过道”“零拐角”“零浪费”，提高房屋的实用性和利用率。

一、南北双厅

为实现餐客厅独立分区，通风采光更佳，已逐步实现从单一横厅设计向南横厅+北生活阳台，再到南北双厅的转变

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二、跑道式阳台

将阳台打通，共同连接两个卧室和一个客厅，打造超长“跑道式”三联阳台

南向阳台与卧室阳台可组成超大采光面，光线不仅能满足客厅采光需求，更让整个空间通透明亮；

阳台尺度的升级可满足家人娱乐、种植花草，洗衣、健身等多方面需求，此外，三联阳台整体上提高了整个户型的赠送率，客户认可度将更高。

三、“三零”户型

方正布局每个功能区域，提升空间实用性和利用率，户型做到零过道、零拐角、零浪费

目前全明通透、动线合理都已是洋房底层标配，充分考虑空间利用率和居住舒适度，用方正户型统领每个功能区，避免异形废物区、突兀斜角区域的出现，做到全屋“零过道”“零拐角”“零浪费”成为目前产品研发的一大热点。

硬核配置升级

既降公摊，又有“专梯入户”的私属感

低梯户比户型一般能做到南北通透，明厨明卫，通风良好、采光绝佳，但梯户比越低，公摊比例则越高，例如1梯1户产品增加了客户在居住性上的私密性和舒适性，但是公摊面积相对较大，所以目前多采用1梯2户电梯双开门方式，既有私梯入户的尊崇感，公摊又多控制在10%以下。

一、传统梯户比

普遍3T6或2T4设计，采光通风、私密性等受损

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二、现代梯户比

升级为1T2、2T2以及1T1板式结构，降公摊且通透性、私属感大幅提升

梯户比与人民的居住舒适度息息相关，梯户比越高人口越密集，等待电梯的时间会越长，此外，梯户比也与房屋私密度、公摊面积以及通风采光有着密切的关系；近年来，洋房产品“低梯户比”成为市场的一大趋势，1T2， 2T2，以及少量1T1户产品进入市场，但总体而言，1T2户且电梯双开门的布局方式更受欢迎，既保证了户型的采光通风、私密性，且公摊面积多小于10%，市场接受度较强。

……（略）……

本文为《洞察产品创新专题》节选

完整版专题持续发布中，敬请关注！