2018重庆地产投资小建议#0579

摘要：对于房价，大家一直有一个共识，那就是“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。

无论是土地还是人口，还是货币等等，归根结底就是供需问题，看供过于求还是供不应求。在中国，大力发展的前提就是完善解决供需问题。

重庆供需矛盾已经不大，虽然人口也在增长，但中低收入者构比大，让大家一直不看好重庆。但是也正是这些原因让房价还处于价值洼地，在目前各类政策环境下，短期大幅涨是不大可能，但是长期特别看好，未来成为排名前列大经济体还是很有希望，未来重庆房价可能是靠全国来支撑。

1.在2018年，重庆仍然会保持稳定小幅上涨的态势

从长期来看，由于我国人口基数大，以及目前我国的城市化进程已经进入“下半场”，人口流向是从小城市流向中心城市，重庆的住房需求还有膨胀空间；

从中期来看，重庆的土地供应肯定是逐步缩减的，受限与各区总体规划，以及重庆本身的体量和地势限制，未来重庆土地供应会继续下降；

从短期来看，目前重庆的调控政策已经可以说是“多”，全国房产调控也逐步定为长效机制，但是高压之下，重庆房价仍然保持小幅上涨，不得不说是需求端发力；

从重庆人口系数来看，重庆3000多万人口基数，相当于一个省，都往主城涌，还不包括外来人口基数，这些涌进者都是未来房产的需求者。

虽然房产调控已经纳入某会报告，要维持房价稳定，但是“稳定”一定是房价稳定上涨，而不是稳定下降。

2.真正的房产投资者看好的应该是二手房，但是很多新房癌往往喜欢看新房

不要低估二手房的实际价值，在考虑自住和投资的选择时，要小心避开KFS的陷阱。其实很多二手房的区位优势比类似地段的新房好，而且二手房因为缺乏垄断（被炒房团控盘的除外），其价格更加趋近于反映真实情况。而KFS金多能量大，必然追求利益较大化，KFS和地方ZF往往是房价上涨的较大推手，也是较大获益者。而且有些黄金地段，比如说观音桥、冉家坝、照母山，很多二手房因为开盘早那么两三年，价格处在相对低位，低价购入的二手房甚至比高价买入的新房户型、地段、配套更好。 

3.2018年对于重庆房产投资我们应该怎么样合理布局呢

1、因为货币超发，经济结构不确定因素大，以及中国持续唯GDP的发展模式，所以现阶段和可以预期的未来，商品房作为少数兼具商品和投资品属性的优质资产，价格会持续上涨。  2、一线和二线城市会持续上涨，但一线得益于优质人口、产业调整和海量资本的持续流入，上涨更具主动性，二线需要资金和人口双预期，所以在前后两轮上涨之间会有一个明显的回调，三四线城市呈现波浪形趋势，价格勉强跑赢CPI和货币贬值速度。  3、在二线城市，优质地段的房价不会有很大的回调，但偏远地段的房价回调会比较明显，一个显著的标志就是大学城、茶园、鱼洞等（开发商说辞是限价）

说到这里，相信大家都应该明确自己的投资方向了。

4.重庆投资房子，只要踩对了节奏和地段，不会有太大的风险。 

1、在重庆投资，尽量买商圈附近3公里以内的楼盘，较好二手房，如果环境好配套齐全价格有优势，楼龄可以适当延长。商圈附近的好出租，其次增值空间大，当然以后拆迁也赔得多些。 

2、自住工薪可以这样参考选择，一是离单位近的（夫妻双方谁工作稳定些就离谁近），二是要便于照料老人和带小孩，较好是和父母买在相邻的小区。成熟的社区配套方便，商业学校医院菜场饭店齐全，生活过得滋润，待客也有地方走动。 

3、自住富裕家庭，选择别墅，这个没有固定推荐，哪里喜欢买哪里。

4.、老破大/老破小，核心区域该类物业因为拆迁成本高，环境脏乱，短期投资回报率差，建议投资者可以暂时回避之，毕竟重庆市场还未像上海、北京老破那么吃香，民宿市场也还需要很长时间，当然资金充裕可以囤一点等

5、在重庆买房子切忌慌张，尤其是买一手房，不要轻易掉入开发商精心布置的Trap，花个一两天找几个中介看看二手房的价位，多几个选项，也许会为你省下可观的一笔。 

 6.不管投资还是自住，尽量避开团购，特别是一手团购，这样会节约不少钱，而且还有选择权，因为团购不过是把中介费转变为了团购费而已，甚至花费更多，还被套路，自己也不好控制。  

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