商业地产一姐刘晓兰：旧时代翻篇新阶段到来，给商业人三个新思路

发布时间：2025-01-08 22:23

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来源：风财讯

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在《变革，商业向远而生》论坛中，商业地产一姐、huanxin联合创始人刘晓兰从商业企业如何“应对变革洪流”“提升运营和服务能力”“激活消费潜力”三大维度解题，给商业予新思路。

刘晓兰历任宝龙地产执行董&副总裁、宝龙商业总经理、三益中国执行董事、万通立体之城投资管理有限公司总经理。二十余年商业地产历练，被行业誉为“商业地产一姐”，疫情中联合发起HuanXin生态组织，试图通过“唤”醒生命初心、“换”接底层芯片、“焕”活人本创新来推动行业的创新。

以下为刘晓兰部分发言实录：

旧时代翻篇、新时代到来

商业创新并非颠覆而是回归本质：从人出发

后疫情时代、地产下半场、商业存量市场…这些宏观趋势，我想用另外一个方式来形容——一个旧时代要翻篇了，新的时代要到来了。

为什么这么说？因为经过近三年的疫情，可以看到不动产格局发生了巨大变化。改变的过程中，我们也在思考，是否快速增长的地产时代和过度开发的商业时代已经过去了，那么新时代是什么样？

也是基于这样的一个议题，我们从2020年中开始发起HuanXin（学院），旨在寻找这个时代在思考和探索商业创新之道和路的人，目前已经聚集了商业地产生态圈超过百位的创新企业领袖，这是一群认同HuanXin倡导的商业使命愿景和价值观，认同中国的地产和商业到了一个转折期，将回归以人为本、从人出发的商业新时代，在疫情中的真实经历和思考更加笃定我们的选择，目前已进入议题驱动的生态创新Xin商业的HuanXin2.0阶段。

经过两年多的探索趋势，我们明白所谓的商业创新，并不是颠覆，而是回归，回归商业的本质：就是从人出发。新时代的地产或者商业，将从地到产品最后才到人的次序打乱，当从人出发、再到产品、空间，一切都要重做一遍。

最近我们在探讨主理人和主理人商业，也许会是新时代商业的一股清流和活力源。

这段时间我在上海走访了几十个商业空间，发现一个特别有趣的现象——这场疫情以后，很多大主力店、次主力店、品牌、连锁店在撤出购物中心的同时，却有一些独立小品牌、主理人品牌、生活方式集合店还在坚强地活着并逆势开店。疫情后恢复得好和快的商业项目，都有一个共同的特点，营运方眼中能看见这些主理人、尊重他们、支持他们，与他们共生共创和共建共度难关。

这些主理人有一些共同的特质：热爱自己选择的行业、专注于自己的产品、注重私域流量和社群的经营、有一定的商业经验但很务实、不急于扩展和引入资本、亲力亲为打理自己的空间和客户、与空间的业主和营运方有良好的共生共赢关系。这些主理人代表着这个时代里面的一种精神，他们就像黑夜里的萤火虫、冬天里的火柴、有温度、有爱、有联结，他们热爱这座城市，把在地文化植入到内容和产品里，未来这一群人在全国各地将会代表各自城市的人文精神和价值。

这就是我们在探索的“主理人商业”，它暂时不会完全替代传统商业，但它一定是商业的创新密码、谁悟到并采用一定可以走出商业的窘境。

传统运营与服务正在改变打造生态与社群或成新方向

中国不动产在快速发展的时代过后，留下大量存量资产，如何盘活存量资产为企业带来可持续收入？如何城市更新让建筑里植入内容？这为企业的运营能力、服务能力提出了更高的要求，但也给商业地产运营商带来了新的机会。

我想到两个案例，特别能代表转型过程中的未来运营方的方向和价值。

在西安有一个存量更新的社区商业--长百新市，是一个二房东项目，理论上二房东只要能够把租金差做出来就好了。但如今二房东模式存在巨大风险，如果没有深度营运用户（租户消费者），在过度竞争又同质化的商业圈，消费者是会用脚投票的，稍微掉铺，营运方就会面临亏损。

这个项目营运方打破传统的商业打法，变管理为服务、用服务来替代营运、用公益做市场推广活动、用心去服务、用爱去连接、疫情期间为周边居民提供物资配送和各种便民志愿者服务.....真诚被感知了、信任有了、感恩之心建立了、粘性有了，硬件环境也许不如其它商业，但消费者真的用脚投票了。

有时成功的商业不需要太多的高大上概念和投入，也许脚踏实地、真心用心真诚相待就是一条很好的出路。

未来最大的存量是写字楼、产业园，如何盘活和活化，我有一个很好的案例。那就是北京的中关村壹号，是一个国家级硬科技产业园。他们的营运方早已超越了传统写字楼满足于招商、常规增值服务、物业管理的内容，在入驻企业层面他们已经在考虑如何整合、打通这些生态企业，形成聚合力，一起走出去、破圈发展；还“越过”入驻企业的职责，在园区里为入驻企业的员工提供丰富多彩的生活内容、社交活动，让他们安心、提升在员工在园区工作的幸福感。

年轻人和中老年人两种消费趋势值得关注

就以消费潜力来看，每个年龄层都具有潜力可挖。

我个人觉得有两个趋势可以更多关注。

第一个是依然最具消费活力的年轻人。Z世代的年轻人更喜欢追求自我、彰显自我，限量版经济为他们孕育而生；玩命的创业、惜命的投资，于是有了火爆的“朋克养生”产业群；无体验不消费，于是剧本杀、角色体验、游戏体验消费一直持续受宠。

谁抓住了这个人群，谁就获得了高性价比的商机。

第二要关注中老年人消费。

这是一个最具消费实力的群体。

他们有能力、有实力、有品位，他们追求健康、品质、极简的生活方式。如何抓住这群人的需求，就获得了高利润的商业机会。

而这两个人群共性的地方就是追求个性、品质、健康、共享、关系、极简，也就意味着“第4消费时代”的商机来了！

当世界经济面临修复，当未来依然存在不确定，或是危机、或是机遇，一份对未来经济发展的指引正当时。

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