售后回租的税收政策

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1、不动产融资性售后回租政策新文件与旧文件相比，服务范围有以下变化：是新增不动产融资租赁；二是将“融资性售后回租”纳入“贷款服务” 范围。财政部国家税务总局关于全面推开营业 税改征增值税试点的通知（财税2016 36号，以下简称36号文）附：销售服务、 无形资产、不动产注释（以下简称36号文注释）规定：租赁服务，包括融资租赁服 务和经营租赁服务，归属于“现代服务”。 按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有 形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。融资性售后回租不按照本税目缴纳增值 税（注：按“贷款服务”税目）。而之前的财政部国家税务总局关于将铁路 运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点 的通知（ 财

2、税 2013106 号，以下简称 106号文， 5 月 1日起废止） 附：应税服 务范围注释（以下简称原注释）规定：有 形动产租赁， 包括有形动产融资租赁和有形 动产经营性租赁， 归属于“部分现代服务业” 从附件 2：营业税改征增值税试点有 关事项的规定有形动产融资性售后回租服 务销售额的规定可以看出， 106 号文实际将 有形动产融资性售后回租界定为有形动产 融资租赁。再说说“难释怀”：新文件与旧文件相比， 有两种不同：一是销售额表述不同。对不动 产融资性售后回租销售额用“不含本金”表 述但未细说， 而旧文件对有形动产融资性售 后回租销售额用“扣除本金”表述且规定了 扣除凭证；二是是否有优惠

3、政策。新文件没 有不动产融资性售后回租优惠规定， 而旧文 件对有形动产融资性售后回租有超税负返 还的优惠规定。36 号文附件 2：营业税改征增值税试点有 关事项的规定：经人民银行、银监会或者 商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税 人，提供融资性售后回租服务，以取得的全 部价款和价外费用（不含本金），扣除对外 支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售 额。并未规定如何不含本金， 是否须要凭据。 而 106 号文附件 2：营业税改征增值税试 点有关事项的规定：经中国人民银行、银 监会或者商务部批准从事融资租赁业务的 试点纳税人， 提供有形动产融资性售后回租 服务

4、，以收取的全部价款和价外费用，扣除 向承租方收取的有形动产价款本金， 以及对 外支付的借款利息 （包括外汇借款和人民币 借款利息）、发行债券利息后的余额为销售 额。规定了如何扣除本金，凭啥扣：试 点纳税人提供融资性售后回租服务， 向承租 方收取的有形动产价款本金， 不得开具增值 税专用发票，可以开具普通发票。融资性售 后回租服务中向承租方收取的有形动产价 款本金， 以承租方开具的发票为合法有效凭 证。106 号文将有形动产融资性售后回租界定为 有形动产融资租赁， 适用税率 17%.符合条件 的提供有形动产融资租赁服务，在 2015 年 12月 31日前，对其增值税实际税负超过 3% 的部分实行

5、增值税即征即退政策。财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营 改增试点有关劳务派遣服务、 收费公路通行 费抵扣等政策的通知 （财税201647 号） 规定此优惠按照营业税改征增值税试点过 渡政策的规定（财税 2013 106 号）第 二条有关规定适用的增值税实际税负超过 3% 部分即征即退政策， 在 2016年 1月 1日至 4 月 30日期间继续执行。 36 号文附件 3：营 业税改征增值税试点过渡政策的规定 延续 了此政策， 更加明确对符合条件的提供有形 动产融资租赁服务和有形动产融资性售后 回租服务，在 2016年 7月 31日前仍可按照 上述规定执行， 2016年 8月 1日后开展的有 形动产融资租赁业务和有形动产融资性售 后回租业务不得按照上述规定执行。而 36 号文将融资性售后回租纳入“贷款服 务”征税，适用税率为 6%，征收率为 3%， 目前对不动产融资性售后回租无任何税收 优惠规定， 一般计税方法和简易计税方法税 负差距较大，很可能增加一般纳税人税负。 笔者的建议： 不动产融资性售后回租服务其 销售额不含本金虽不是扣除， 仍须借鉴有形 动产融资性售后回租服务， 以承租方开具的 发票为扣除有形动产价款本金的合法有效 凭证，希望尽快明确这一点；不动产融资性 售后回租与有形动产融资性售后回租

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