《2021 中国城市租住生活蓝皮书》发布：住房租赁市场迎来黄金十年
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近日，自如研究院携手新华网共同调研编撰的《2021 中国城市租住生活蓝皮书》（下称《蓝皮书》）正式发布，由国务院参事室特约研究员姚景源、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹、中国城市中心总工程师张国华、北京房地产中介行业协会会长李文杰联袂作序。
《蓝皮书》调研显示，在「发展住房租赁市场」的一系列针对性政策指导下，目前专业化住房租赁企业在推动租住产品矩阵化发展、居住服务水平提升、数字化技术赋能等方面已初步赶超世界水平。同时随着人口流动带来的长租房需求增长，租客、业主的居住理念迭代，预计在 2030 年中国租房人口将达到 2.6 亿，住房租赁市场规模近 10 万亿元，迎来行业发展的「黄金十年」。
近 2 成租客愿意租房超 10 年
近年来，我国传统的「重购轻租」市场格局正发生改变。专业化住房租赁企业在居住产品、生活服务上持续下大力气，在品质提升和模式创新上破局突围，让机构化长租房成为城市年轻人首选考虑。
《蓝皮书》数据显示，对于如何租到称心如意的房子，有 65% 的租客选择「机构化长租房」，位列首位，这一数据相较去年调研时上升 9%。不少受调租客表示，经历过疫情影响时期，选择机构化长租房居住体验相对稳定，生活服务也更加全面，同时 APP 等线上工具让找房更方便迅速。
而对于租房时长，《蓝皮书》调研显示一线及新一线城市租客租房时间正在变长，已有 75% 的租客租房时间超 3 年，其中 12% 的租客已超 10 年。面向未来的租房意愿，51% 的租客表示可接受租房 5 年以上，18% 的租客愿意租房 10 年以上。
值得提出的是，随着年轻人「租购」意愿更趋理性，58% 的城市租客表示通过租房结婚来完成「小家」。而在机构化长租房租客中，对租房结婚的接受程度更高，达 83%。
80 后业主首选机构化长租房，占比达 32%
机构化长租房作为市场的连接纽带，受到租客青睐的同时，也成为更多业主的选择。《蓝皮书》调研发现，当前业主群体正趋于年轻化，自如近两年的新晋业主中，「80 后」占比已达 32%。
对于这部分业主，他们普遍有过租房经历，对市场发展初级阶段时信息不透明、品质错配、租房难等痛点更有感触，因此也更加理解「好房才好租」的理念，倾向选择专业化住房租赁企业进行出租托管。
一方面，住房租赁企业能提升出租效率。《蓝皮书》调研显示，2021 年全国重点城市的房屋平均出租周期为 45 天。以北京市场两居室为例，「业主直租」约 70 天，中介出租约 43 天，自如等住房租赁企业约 15 天。
而当房屋经整体改造得到品质提升时，市场竞争力和出租效率也会提高。以自如整租产品为例，配备智能家居的 4.0 风格房源平均出租周期约 21 天，而智能家居覆盖度、居住风格美观度再度提升的「心舍」房源则为 4.7 天。
另一方面，更好的出租效果，也带来了更强的托管认同。《蓝皮书》调研显示，2016-2020 年间，业主平均托管时长约 4 年，但寻求 5 年以上托管的业主比例有所提高，从 2016 年的 33% 提升至 2019 年的 52%。即便在 2020 年行业受疫情影响，这一比例仍与疫情之前持平。
张国华认为，对于住房租赁市场来说，未来租客群体的数量规模将会呈指数式上升，对居住空间的优良品质要求也会更加关注，同时业主群体对机构化长租房认同感增强，将助力盘活和扩大租赁住房供给。这意味着市场规模会进一步扩大，相关住房租赁企业仍需不断强化自身的产品和服务能力，提供更加完善的租住生活条件。
「黄金十年」提升机构化长租房占比达 15% 以上
随着租客、业主的代际更迭，需求和供给的持续提高，面向住房租赁行业的未来发展，《蓝皮书》预测，基于我国城镇化率平均 2% 的增速，2030 年住房租赁市场规模将达到 10 万亿元，行业进入发展的「黄金十年」。在此进程中，仍有不少难点，需各方合力共同破局。
一方面，《蓝皮书》调研发现，当前住房租赁供给仍是存量供给为主，而租赁住房的房龄 20 年以上占比达 65.3%；30 年以上占比达 27.3%。其中，约 40% 存在质量、环境、配套错配等问题。
对于这部分房源的提质增效，居住供给需由「开发模式」转向「经营模式」。这意味着接下来一段时期里，将鼓励专业住房租赁企业参与，发挥市场管理运营经验，对存量房源改造盘活，从而提高租赁住房供给的「量」。
此外，居住产品的「质」和服务体验的「质」也需要同步提升，其首先是不断建立和维护市场清朗环境。《蓝皮书》调研发现，在北京受调租客中，有 43.8% 曾遇到不良中介，对于保障租客和业主基本合法权益，不少专家认为要建立以长租房为引领的租赁供给体系，发挥专业化住房租赁企业的引领作用。通过对房屋标准化改造，提供专业生活服务，长租房让广大租客更能「品质居住」。
另一方面，市场规模提高，意味着未来机构化长租房占比将大幅提升。《蓝皮书》调研发现，当前我国机构化长租房占比不足 5%。综合国际经验来看，秦虹认为未来 10 年内，通过培育样板机构，打造中国特色的城市居住租赁模型，在大力发展保障性租赁住房的同时，提高机构化长租房占比，尤其在一线重点城市达到 15% 以上，对承接租赁需求，推动行业长效稳定发展具有重要意义。
《蓝皮书》认为，此过程中，住房租赁企业要秉持「长期事业」发展心态，坚持「品质先行」根本基础，以「分散式」与「集中式」并行发展的策略进行差异化布局，来满足不同的租房需求和职住平衡。
值得指出的是，行业进入新的「黄金十年」，模式革新是行稳致远的关键。自如在 2021 年创新求变推出的「增益租」模式，让企业与用户从单纯委托出租，转向合作伙伴关系，收益价值也从一笔敲定的「即时价值」转向「长远价值」。
「增益租」模式下，不仅能快速盘活存量房屋，为老旧房源快速投入市场赋能，还使自如将更多精力集中在品质管控、运营管理、服务管理等环节，进而在保障业主利益的同时，为租客提供更多元、个性化的租住体验。
整体来看，我国住房租赁行业虽然是个「年轻」的行业，但已取得不菲成就。业内人士表示，《蓝皮书》发布象征着行业新 10 年发展的起点，对住房租赁市场发展亦有借鉴意义。面向未来，专业化住房租赁企业更要以审慎态度提高供给品质、推动模式创新，让「长租」始终遵循「住」的本质，让广大租房群体从「住有所居」迈向「品质居住」，推动整体市场进入高质量发展阶段。
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