产品专题｜家庭“多元”结构下改善户型成长之路

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导 读

当今，优生优育政策推行、我国步入轻度老龄化社会；人们多以“三代”、“二胎”的多元家庭结构生活，往往通过再次购房行为，改变着房屋的尺度，也改善着自我的生活，在此过程中，置业者想要居住品质化、希望房子和家庭一样在不同时期散发出枝枝蔓蔓，更期待在刚需户型里居住的“不满”得到完善，从一个房子得到一个真正的“家”。

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◎ 少儿及长者人口总数上扬，推动家庭结构日渐繁密

近年来我国接连推出“二胎”、“三胎”政策，同时第七次全国人口普查数据显示：0—14岁少儿人口和60岁及以上人口占比分别提高1.35和5.44个百分点；面对优生优育政策的进一步推进，以及我国迎来轻度老龄化的时代背景下，家庭居住结构也因为“上有老，下有小”变得逐步饱满起来。

◎ 家庭成员丰富，催生购房行为演变，从刚需步入首改，部分进阶再改

我们可以发现，新婚夫妻以及小太阳家庭在组建之初，多选择购置60-100㎡不等的经济型“刚需户型”，然而随着时间推移，财富积累以及家庭结构丰富情况下，或面临房屋再购入或置换的阶段，这时候则步入首改阶段：小太阳家庭会选择舒适型三室、二胎家庭或三代同堂多选择四室，当周期再拉长后，部分住户家庭结构进一步扩张，部分家庭则会选再次置换，进入再改阶段：二胎（三胎家庭）考虑四室或五室，三代同堂且多孩家庭则选择大四室或者五室。

伴随家庭人口结构的丰富，不同家庭为保证居住舒适度、便捷性，会产生“再次”或“多次”购置行为，需求日益凸显，市面上可以同时满足多人居住的房子却比比皆是，后疫情时代，又催生住房“产品力”的一场变革，在买方主导市场的大环境之下：

刚需过渡而来的客户，希望户型做出何种升级？

一间房子又如何和家庭一起成长？且同时满足多年龄段客户居住喜好？

1

物业打法

优化传统“高层”造型，布局全线“物业”类别

改善物业可布局于多类型物业形态，打造方式坚持“取其精华，去其糟粕”：高层产品坚持板式结构，优化面宽，做新立面、洋房产品坚持楼层、梯户基本参数，优化组合造型、别墅产品坚持“墅感享受”，叠拼优化花样叠加方式，独栋做小面积，达到精巧结构造型。

高层/小高层：楼栋结构纯板式打造是基础，立面设计以“公建化”为核，出发打造

在不考虑楼栋组合和梯户比的情况下，有以下特征：

1.纯板式结构：作为改善型住房楼栋布局非常明显的特征，讲究“南北通透”，长条状式布局。

2.立面设计：外观打造追求简约化，舍去过多装饰，大面积玻璃幕墙运用，做高窗地比，创意打造融合元素取义，边角“圆弧”设计。

纯板式结构打造

楼栋结构多打造为纯板式结构；

“南北通透”是打造基础，在此基础上，做大面宽，尺寸长短大致为“南北宽东西窄”。

立面公建化设计

风格追求“极简化”，简化立面样式，主张“删繁就简”；

做高窗地比，大面积玻璃使用，细化框架线条；

取义融合，选取自然元素，作为项目打造立意，进行融合设计，同时线条多运用弧线”，视觉增加流畅感。

>> 世茂“星曜天幕”建筑立面的设计：溯本清源，主张简约与自由的“未来式建筑风格”；

北京 世茂北京天誉 项目面积：145-215㎡

>> 绿城“桂语系”建筑立面的设计：大面积玻璃的使用，平整舒展、线条挺拔，整体更加轻盈通透；

石家庄 绿城·桂语江南 项目面积：130-145㎡

>>融创“天空之翼”建筑立面的设计：运用大量的圆弧和曲面设计，形似飞鸟羽翼，打造流畅而具有张力的曲线序列；

重庆 融创·春华锦 项目面积：152-205㎡

洋房组合创新楼栋造型，别墅在保证“舒适+私密”性质下，控面积、降总价

高层、小高层通过做大面积步入改善门槛，然而部分改善客户换购重点放在“舒适感”、“低密性”之上，物业选择上移步洋房、别墅，在市场大竞争环境催生之下，洋房及别墅形态构建也发生改变，洋房催生出“组合”创新楼栋造型，利用局部挑高增加舒适性、错层设计做宽采光面；叠拼以强化墅感为基础，通过花样组合方式，做到下叠控总价，中上叠有花园、有采光；独栋面积“缩水”，延续高私密性特征。

洋房：咬合/错层/复式，组合创新

广州 保利天珺 主力面积：130-143㎡

组合方式：单户局部挑高，奇偶层相互咬合，错位式组合拼接

优点：提升产品舒适度和溢价

内部户型方正，户户采光，主卧独立私享设置；

项目咬合复式设计，最高赠送30%延展空间。

叠拼——多样式“搭积木”，强化墅感

叠拼方式不断组合创新，在保证“私家花园”、“独立入户”的墅感之下，控面积控总价。

杭州 联发藏珑大境 主力面积：123-155㎡

咬合布局，控制下叠面积降总价；

数退台式结构，上中叠均拥有“空中花园”，提升中上叠采光面，提高舒适做溢价；

户户在一楼均设立入户花园，且分离入户。

成都 明信凤栖台 主力面积：123-155㎡

品字形布局，传统合院与叠拼结合打造；

上叠做内合院造型；

下叠前后均设立私家花园。

独栋——极小独栋

独栋产品在延续舒适度、私密性的突出优势下，将面积缩小，降总价。

重庆 蓝城两江·田园牧歌 主力面积：80-190㎡

苏州 旭辉雁归来院 主力面积：60-110㎡

2

百变布局

会成长的家，带来创新“+”可能

改善户型中，家庭成员结构迈入快速变化时期，一个满足住户全生命周期的户型，与购房者需求密切贴合，户型设计方面通过屋内承重优化、功能间尺寸取舍、以及各功能间合理布局，给客户带来各类家庭结构下最舒适的居住体验。

“成长”户型——一房多变，全周期百变户型，满足住户多样家庭结构

改善户型承载家庭结构随着时间推移，人丁增减随时会发生变化，一间可以和主人同步成长的全周期户型大大增加客户的购买欲，以华润置地西园润府为例，在同一户型中，通过减少室内承重墙的设计，房间结构可以从阔尺一房到紧凑四房随心切换，满足住户全生命周期居住需求。

户型基本介绍

南宁 华润置地西园润府 建面136-143㎡

>>模式：阔尺一房：

家庭成员：新婚夫妻/小太阳家庭（儿童0-3岁）

打造方式：大横厅+超级卧室套房设计

>>模式：享受两房：

家庭成员：小太阳家庭（儿童3-18岁）/夫妻+长辈

打造方式：大横厅+主卧套房+次卧

>>模式：宽阔三房 ：

家庭成员：二胎家庭/三代同堂

打造方式：大横厅+主卧套房+两次卧

>>模式：紧凑四房：

家庭成员：三胎家庭+二胎家庭与长辈同住

打造方式：竖厅+主卧套房+三次卧

房间自我百态——户型打造个性化小空间，满足多重需求；独立卧室进深拉长，方便后期人员自由增减

……（略）……

房间联动百态——通过横厅、书房与卧室、卧室与卧室的分合设计，给予个周期家庭人数最好居住体验

……（略）……

3

空间进化

保留基础模块，优化居住体验

刚需到改善，户型设计上需保留刚需基本模块，同时做出更为合理优化，例如：玄关赋能多样化，在遮蔽储物上衍生美观以及分流、客厅设计方面更加注重公区一体化，满足多重社交情景模式，卧室设计主卧套房化进阶为小家化，次卧逐步套房化设计。

玄关——物品存放、隐私遮挡以及观赏性陈设为基础，可增设多功能区连接以及双玄关设置

玄关除简单承接住户入户功能外，基础功能模块需保证两大功能性（储物+遮蔽），一大观赏性，在此基础之上，玄关搭建连接多样化，连接入户客厅是基础，同时也可直连洗手区域，厨房区域，双玄关设立方式，便于客户后期根据自主喜好使用。

>>基础功能：玄关承接客户居住两大功能“储物+遮蔽”、一大调性“观赏”

设置转角型玄关（如图一）：入户先对内屋陈列进行遮挡，保护屋主个人隐私，可在入户处设置艺术性装饰物，转折后边角打造玄关柜，便于出入物品拿取存放；

玄关处打造微型存储空间（如图二） ：入户在边角处直接设置迷你储物空间，空间除了出行储物外，可将日常生活用品存储（柴米油盐）、出行大件（婴儿车），让屋内整体可呈现整洁界面。

>>功能提升：双玄关设置+多空间连接过渡

多空间连接（如图三、图四）：入户玄关进行分流，可直接步入客厅，或步入小型家政间，进行手部清洗，又或者步入厨房直接一步到位进行果蔬存放

双玄关打造（如图三）：分为室外玄关以及室内玄关，物品摆放更加细化，可满足客户多样摆放喜好。

客厅——公区多设计LDKG一体化，部分打造第二社交空间，最大化实现家庭共享愿景

……（略）……

卧室——主卧套房化设计是基础，小家化打造是趋势，160㎡户型次卧逐步套房化设计

主卧套房化打造是基础，随着面积的增加140㎡主卧利用墙柜形成内屋遮挡，打造“类玄关”模式，同时设计小型独立衣帽间，160㎡出现双洗漱台设置，且次卧打造紧凑型套房设计，180㎡户型主卧“小家化”出现书写区域，次卧卫生间三分离，200㎡户型，主卧完全独立化，可融合独立书房，次卧设计“类玄关”打造，整体面积尺度舒适化。

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