禧徕乐家居生活广场物业管理手册

《职业生涯规划与管理》- 郭巍巍，职场规划实操手册 #生活技巧# #工作学习技巧# #职业生涯规划书籍#

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【正文】 每周招开一次工作会议，总结一周来工作，并对下一周工作提出建议和安排。当重要设备发生故障影响正常营业时，要迅速赶到现场组织处理，并及时上报公司领导。 监督、执行 优质高效完成 『学习 改变人生 『学习 改变人生在同事之间，对老员工有一个传、帮、带的要求，对新员工有一个学、用、改的要求，在部门之间有一个协调、配合、反馈的要求。这样，掌握了事故发生的规律，就可以加以防范。遵章守纪的一个具体要求就是遵守电气安全各项制度，它是电气作业人员在长期安全工作经验和无数“血”的教训的基础上制定出来的。同时要养成用电安全宣传和教育的习惯，对周围所有人都要随时随地进行用电安全宣 传和教育。 安全作业制度：是电气安全管理的重要内容，主要包括停电检修安全工作制度、不停电及带电工作安全制度、倒闸操作安全制度等。对于潮湿、高温、有导电性粉尘、腐蚀性气体和金属履盖面较大的场所，是安全用电工作的重点。 电气操作是一项专门技术，在电气操作时又会与周围的事物发生密切联系。只有掌握了这些知识，不断提高自己的技术业务水平，才能切实保 证电气工作的安全性。“四个过得硬”就第一要设备过得硬。即要能判断和预防事故，做到防患于未然。做成功物业管理人！』 第 17 页，共 106 页 中国物业服务教育网 三、机房管理 中央空调及辅助设备机房管理制度 一、 中央空调操作人员必须持证上岗，工作应认真负责，服从领导安排，严格遵守中央空调运行管理规程，确保机组及辅助设备的正常运行。 『学习 改变人生 八、机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。 十一、机房钥匙由专人保管，无关人员不得随意进入机房。 二、配电设备由配电值班电工执行 24 小时操作、监控、记录。 五、机房应保持良好通风及照明，门窗应开启灵活。 八、不得擅自更改配电机房内各配电设备线路，如需更改则必须经过相关领导同意后，方可实施。 二、开机前应按电梯运行管理规程对电梯设备进行检查，做好开机前的准备工作。 『学习 改变人生轿箱、层站门、扶梯、招唤每日清洁，保持光亮、洁净。 十二、电梯各处应做到标识齐全、明显，应急报警系统完好无损。 二、机房应保持良好的照明，电源线路整齐，设备插接线整齐、插接合理。做成功物业管理人！』 第 21 页，共 106 页 中国物业服务教育网 五、做好设备使用记录，做好设备管理台帐，如实记录设备使用状况。 九、电脑程控系统必须由专人管理，其他无关人员不得动用程控系统电脑及电脑程序。 机房环境必须干净、整洁。做成功物业管理人！』 第 22 页，共 106 页 中国物业服务教育网 ㈡ 、机房设施： 机房内只允许整齐放置与设备有关的、必需的物件（设备配件、油料、工具箱等）。各机房按相应使用要求配置灭火器、沙桶 2 – 5 只。 二、软件部分 ㈠ 、员工须知： 操作、维修人员必须着工装上岗。 对客户或领导的询问，现场工作人员应根据实际需要给予满意的回答。 机房管理中必要的文本要放在机房内醒目的位置上，及时填写并保持整洁。检查轴承润滑情况，应及时加油、换油。 检查换热翅片上污垢、油污情况，必要时清洗。 检查各地脚螺栓有无松动。启动风机前，有风道阀门的应先关好风道阀门。 三、变风量、新风机组的运行管理： 定期巡查各机组的运行情况。 巡查冷凝水排放情况。 巡查风机及电机运行声音是否正常，有无异常震动。 四、变风量、新风机组的停机操作： 关闭冷、热媒水进口阀。 检查冷凝水排放情况。 盘动风扇看叶轮旋转是否灵活及有无松动现象。 检查集水槽、集水池是否积存杂物。 检查供配电系统，用点动方式检查叶轮转向是否正确。 每半月清洗集水槽、集水池，清刷过滤栅网，严防堵塞现象发生。 电机和联轴器内轴承中润滑油脂，每年更换一次，不允许出现硬化现象。 『学习 改变人生 点动水泵查看正反转。 检查水系统中水压情况是否达到要求，系统中是否有空气。 检查各泵出口压力及运转电流、电压稳定情况。 巡查水泵的供水流量。 检查水泵是否缺油、轴承温度是否正常。 『学习 改变人生 清除盘管、翅片之间的灰尘，清除鼠笼式叶轮、叶片间的灰尘。 二、风机盘管的启动操作： 检查并将风机盘管进出口水阀打开。 检查盘管与翅片之间、鼠笼式叶轮与叶片之间有无明显灰尘。 巡查风机盘管及管路、阀门有无泄漏情况。 监听运行声音是否正常，对异常声 音进行处理。 检查盘管及相关阀门、管道有无泄漏现象并进行处理。 电梯、货梯的运行管理规程 一、电梯、货梯运行前的准备工作： 检查拽引机是否安装完好、可靠（包括检查拽引电机、蜗轮、蜗杆、制动器、拽引绳轮、机座等）。 检查导向系统的安装、导轨的固定与连接情况是否良好。 检查电力拖动系统，（包括电梯电机拖动系统、变频变压调速系统）。 1检查电梯及机房各标识位置，检查盘车工具是否完备。货梯载货货物质量较大时，应将货物放在轿箱的中央位置，防止轿箱倾斜。 巡查电梯的安全保护系统，（包括超速断绳保护、层门锁保护、电梯门的安全保护、上下端站的减速保护、上 下方向限位保护、缺相和错相保护，有司机货梯应由司机控制电梯上下试运行数次，观察并确定电梯的开门、启动、运行、选层、换速、平层停靠开门、上下端站限位装置、安全触板、信号登记和消号等性能）。 自动扶梯的运行管理规程 一、自动扶梯运行前的准备工作： 检查梯级是否完好无损，（包括梯级踏板、踢板、主辅车轮、轮轴、支架等），有无杂物、大量灰尘 。 检查扶梯的骨架结构各接点是否紧固、是否扭曲。 检查电气系统是否正常、供配电是否正确。 二、自动扶梯的运行管理： 根据自动扶梯运行管理时间，按时开停扶梯。 查看扶手带是否存在问题，扶手传动链条是否完好。 查看驱动装置及驱动主轴轴承情况及是否缺油。做成功物业管理人！』 第 35 页，共 106 页 中国物业服务教育网 负责商场各阶段消防安全工作的计划编制、检查落实和总结。审核装修厂商是否装修手续刘全，是否按照规定施工。 巡视有无烟味、焦糊味等有无酒精等易燃易爆物品泄漏之味。 1商品出门一律凭出门证，出门证上要有商管部楼层管理人员签字的手续放可予以放行，无正当手续的扣货后，要及时汇报部门主管处理。 1夜班每隔 30— 40 分 钟，必须全面对商场进行检查，并填写各楼层巡视表。 『学习 改变人生 1对重点防火部位及各经营户进行日常性消防监督检查，其包括防火间距是否占用，消防通道是否畅通，防火卷帘门运行状态是否良好，灭火器材是否完好，有无被挪作他用，消火栓被家具或杂物遮挡情况，是否影响使用，防火安全隐患死角存在情况等。 2及时处理好各类突发事件的发生。做成功物业管理人！』 第 37 页，共 106 页 中国物业服务教育网 两班交接后，夜班召开班后会总结分析点评当班情况；白班召开班前会，安排各安全员工作岗位并下达当班工作任务及注意事项。 按照升旗岗位分工，相关保安员按规定着装参加升旗仪式。 在非营业时间出货必须按照商场相关管理规定办好手续后方可放行。 1由白班班长与夜班班长进行工作交接，双方在工作台帐上签字确认。做成功物业管理人！』 第 38 页，共 106 页 中国物业服务教育网 遵守国家的法律、法规，执行公司的各项规章制度，维护公司的利益和形象。 履行职责时要态度谦和、语气委婉，礼貌待人，做到 有礼、有节，不得以任何理由侮辱、殴打他人。 按时参加相关培训、教育、会议、训练等活动。 （ 2）、巡视门窗、玻璃、墙壁、地砖等是否完好、清洁，营业员是否有违规行为，如：不穿工作服、不挂工作牌、串岗、脱岗、睡岗、玩牌、嗑瓜子、带小孩、穿拖鞋等。同时还应给他们宣传消防方面的常识。（如：消防栓是否被货物遮挡？灭火器瓶是否缺 少或倾倒？卷帘门下是否堆放货物等） （ 8）、巡视是否有可疑人员，以及未经批准摄影、摄像之人。做成功物业管理人！』 第 40 页，共 106 页 中国物业服务教育网 提出的问题和要求应视情况予以解决、解释、报告。（如发现以上违反操作，一律整改） （ 15）、发现不属本部门管辖以外的情况应积极主动地与其他部门主管联系或及时汇报本部门主管。 （ 3）、维持大厅内的营业秩序，发现可疑人员要注意跟踪，汇报领导处理。 （ 7）、家具出门一律凭出门证放行，对撤场厂家凭完备的撤场手续予以放行，无正当手续的扣车和货后，及时汇报部门主管处理。做成功物业管理人！』 第 41 页，共 106 页 中国物业服务教育网 三、夜班保安细则： （ 1）、夜班保安必须提前十五分钟上岗，并着装整齐统一，准时打卡（不准代打卡），和白班进行交接，详细询问白班留下来的问题处理情况，交接班时，要详细检查各大门锁，（包括消防通道门、办公区域门等）及厂家货物大概摆放位置，同时填写好交接班记录。 （ 5）、检查装修加班人员有无出入证 ,对没有出入证的一律逐出场外。 四、罚则：保安人员违反细则任何一条一次扣罚 20~50 元，情节严重者作待岗或除名处理。 监督 3 经常性地对下属班长、安全员开展有关管理技巧、执勤能力、工作制度、消防安全、军事技能、精神面貌等方面的培训，并做好记录；每月不少于 3次。 执行 优质高效完成 7 本部门、本商场如发生重大问题和安全事故，安保部主管负有在第一时间向公司进行紧急汇报的责任，否则，视作故意隐瞒，将酌情给予警告、扣分、降职降薪、除名处理。 4 每天召开班前、班后会并定期召开班务会，总结和评比各安全员的工作情况及存在问题，并将特殊情况和重大问题及时上报安全部经理。 执行 8 完成上级安排的其他工作任务 执行 按时按质按量完成 『学习 改变人生做成功物业管理人！』 第 46 页，共 106 页 中国物业服务教育网 任区内发生各类治安、刑事案件及其它灾害事故。 发现吸烟人员进入商场，要礼貌制止，做好无烟商场的宣传工作。 密切注意责任区的车辆，防范被盗。 二 、巡查中应注意门窗、玻璃、墙壁、地砖等是否完好清洁。 如上述几条有一条不符，应立即制止并向上级领导汇报并通知相关部门人员到场协助处理，同时还应对装修人员进行安全常识等方面的教育。 七 、巡查各楼层所有消防器材设施是否完好： 消防栓是否被遮挡影响使用、配件是否齐全； 灭火器是否过期、压力是否正常； 烟感、喷淋头、手动报警阀、警铃、疏散指示、标志、标识等是否损坏； 建筑消防设施和灭火器材是否有不便于识别、不便于使用及其它异常情况等。 十二 、巡查时如发现职责以外及不属本部门管辖的情况应积极主动地与相关部门联系或及时汇报本部门主管（如：发现厂商大量出货应即时通知楼层管理人员查明原因并汇报本部门相关领导，防止厂家逃场。 晚上商场如有装修，要检查装修加班人员有无出入证，对无出入证的即时请示相关领导酌情处理，施工场地要有专门人员在现场或定时巡查进行监护，对装修厂家人员进行安全教育，防止其他厂商货物丢失、损坏及其 『学习 改变人生 发现可疑情况，要认真观察，必要时通知当班班长协调处理。 对不按规定停放车辆的要耐心说服，禁止出言不逊。 做好停车场的环境卫生监督工作。 巡检间隔：同一地点巡检时间间隔不得少于 30 分钟且不得超过 90 分钟。 物业部 设专人负责巡检信息的电脑化管理，每日输入数据并分析处理。 夜间查岗制度 一 、夜间查岗的时间范围为：安保部夜班当班当日 22∶ 00 至次日零晨 6∶00。 五 、公司领导将不定期检查、抽查商场夜间值班状 况和商场部门经理夜间查岗制度的执行情况 ,对存在问题的将视情况给予相关责任人以相应的处罚或追究其级领导的管理责任。 三、 专兼职消防员坚持对责任区进行巡回巡视检查，每小时巡视检查次数不得少于 1 次，同时配合安全员做好治安防范工作；夜班须对单位内部和外围进行消防巡查 1 至 2 次。 七、 消防主管在巡视和检查工作过程中，对发现的火灾隐患、治安隐患等必须追查到底，同时在应急处理过程中上报有关部门 和人员，不得隐瞒和草率处理。 十、 对火灾隐患进行及时、有效的整改是防止火灾发生的重要手段之一，对火灾隐患整改提出以下要求： 消防主管要将当地消防监督部门、商场消防安全管理部门通过检查发现 患和电工、保安员、楼层在工作中发现的不安全因素一并汇总并出具《防火安全隐患整改通知书》后，每周报总经理办公室进行立案，由安保部主管协 『学习 改变人生整改结束后属于当地消防监督部门发出的整改通知，由单位办公室发文通知其对消防整改进

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