深度探访 | 从开业2年的长宁Art Park大融城，看光大安石城市更新叙事

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开业两周年的长宁Art Park大融城，是2021年底光大安石推出的全新产品线Art Park大融城的首发之作。项目坐落于长宁虹桥商务区，轨道交通2号线淞虹路站和26号线（规划）上盖，总建筑面积17万㎡，其中商业面积6万㎡。项目原址为2002年开业的卜蜂莲花大卖场，2017年底光大安石通过股权交易收购项目公司，重新梳理商业逻辑，重塑地块商业空间，打造融甲级办公、品质商业、酒店式公寓三大业态于一体的新一代街区式都市TOD综合体。

作为国内早期打通“投、融、建、管、退”完整闭环、持续取得成功先例的不动产投资及资产管理平台，光大安石在全国布局了多个城市更新典范项目。本文通过对长宁Art Park大融城的深度探访和研究解析，见微知著一窥光大安石在存量改造和城市更新领域的积累沉淀，也为行业存量改造项目价值升值和产品重塑提供参考。

1-以互动性、艺术性活动持续出圈，营造独特体验场景、圈住核心消费群

1）长期运营沉浸式数字艺术主题展演破圈，吸引更广域消费者

2021年底项目开业期间，携手知名数字内容平台OUTPUT、沉浸数字BLUBLUIMMERSIVE、美国先锋艺术家Giselle Angeles带来名为“光合·无境”的3D光影秀；2023年，项目引入长期运营的沉浸式3D mapping艺数交互装置，结合节假日及商场节庆等特殊节点推出主题展演，将整个项目打造成一个具有艺术氛围的独特场所，吸引了大量全市范围更广域消费者甚至外地游客，也顺势积累了一批忠实消费群。

2023年，通过3D mapping数字艺术装置，项目共创了八个主题的艺术交互，实现了数字艺术的创新。其中与中国美院跨界合作，带来未来植筑的数字艺术盛宴；项目2周年之际特别呈现“逐光绮梦·2023有你才有光”冬日寻光系列；情人节期间推出“心回响✕爱绘成双”互动光影Mapping秀。系列艺术展演不仅为项目聚集人气、营造人文美学氛围，同时也提振了消费，其中，24年春节期间项目推出主题光影MAPPING秀，实现营收同比增长74.61%。

此外，项目还推出长宁Art Park大融城数字体验官光艺，成为上海首发数字主理人的商业体项目，并荣获中国元宇宙创新应用大赛的“数字人创新应用新锐奖”殊荣，持续引领数字时代潮流。长宁ArtPark大融城持续以“艺数新地标”为核心运营理念，潜心打造融合数字艺术体验、带有社交温度属性的综合体，以多元丰富的艺术活动，提升消费客群的休闲购物体验。

2）强互动性的专场演出、公益活动，让艺术人文融入街区生活日常

长宁Art Park大融城活动运营不仅关注数字科技、元宇宙等最新潮流，也关注周边社区的真实在地生活，通过定期举办各类优质文艺演出、引入公益计划，将艺术文化真正融入到街区生活日常。无论是乌镇戏剧节优秀剧目空降、2023第九届上海街艺节流动剧场长宁演出专场等专场演出，还是结合节庆推出的应景表演如春节期间财神巡游、醒狮寻铺非遗表演，情人节音乐会等，都具有极强的互动性和氛围感，各个年龄层的消费者都能参与其中。项目还引入英孚绿色公益集市、“蓝天筑梦”计划等公益活动和演出，吸引更多亲子家庭客群参与，以更可达可触的活动深度参与附近街区居民的日常生活，将文化艺术体验送到家门口，营造独具生活美学、体验升级的新商业空间。

3）以多元丰富的户外社群活动，强化项目年轻化、潮流化人格

无论是品牌焕新调整还是创新活动运营，长宁Art Park大融城始终紧跟市场趋势，重视项目年轻化、潮流化部分的表达，项目通过一系列露营、萌宠、户外运动、复古市集等备受年轻人青睐的主题活动以及创新推出的主理人计划，不断完善线下多元化体验式消费场景，为项目吸引更多年轻人的目光。

2023年，长宁Art Park大融城创新推出全年常态化主理人社群活动，从主理人探店到在天山西路开设主理人常态化市集点位，通过主理人独特视野和私域社群的裂变，丰富项目生态，提升项目商业氛围特别是零售氛围。主理人作为某一生活方式的引领者，也为项目带来新的消费理念和前沿体验。

长宁Art Park大融城还创新尝试线上直播带货，直播期间成功登上上海团购带货榜首。多元丰富的社群活动，不仅丰富了项目的业态，提高了项目的知名度，同时也强化了项目年轻化、潮流化人格，将项目打造成一个融合艺术、文化和娱乐的多元化社区。

2-持续迭代升级品牌内容，提升项目内容力

1）引入16家特色首店品牌，不断更新迭代消费者购物体验

长宁Art Park大融城不仅注重场景营造、活动运营，更持续着眼品牌的焕新迭代，通过对核心客群的深度调研，及时调整品牌业态，不断提升项目内容力，保持新鲜感，更好地适应市场的变化，满足消费者不断更新的消费体验需求。开业以来，长宁Art Park大融城瞄准周边白领和家庭的需求，并结合当下的新消费趋势，精准配置丰富多元的业态和品牌。开业之初，6万㎡的体量吸引250+品牌入驻已然成为项目亮点，这其中包含了众多上海首店、长宁首店、热门网红餐厅等等。

在此基础上，去年项目又成功引入一系列特色餐饮和零售首店品牌。其中包括好好彩潮粥渔市、添添潮·潮食汕味、様SAMA寿司、Banboom全国首店；西塔老太太黑金版城市首店；鸿姐老火锅商场首店；wow lucky、寿司沼津港、哈茶福、Out Of Stock 0909上海、神秘之门长宁首店；K22酸奶草莓、茉莉奶白、校村炸鸡中环外首店；大型主力店盒马mini等热门品牌。通过持续有效的品牌焕新，为消费者提供更为丰富的选择和更多新鲜感。

2）未来将持续强化街区文化，打造精致白领、Z世代年轻人青睐的聚会聚集地、打卡首选地

得益于项目半开放式街区的建筑形式，餐厅拥有更多的形象展示空间和营造氛围感的外摆位，为消费者了提供全时段的社交休闲场景。除了种类丰富的各类特色餐厅，项目还汇聚了星巴克臻选、Lavazza、Peet's coffee、Tims coffee、Manner coffee、瑞幸咖啡、奈雪的茶、乐乐茶、哈茶福等咖啡茶饮品牌，八品脱、平成屋、大馥 · 烧肉屋、木屋烧烤等微醺类餐饮品牌，营造日咖夜酒的消费场景。

据介绍，未来项目将持续强化街区文化，利用开放式广场的优势，持续引进公路商店、KEYWEST等微醺酒馆，举办“咖啡沙龙”、“调酒秀”等特色活动，持续强化项目日咖夜酒仪式感，打造大虹桥地区精致白领下班休闲聚会的聚集地，年轻人社交打卡首选地。同时，项目通过早C晚A、微醺等消费基因的提取，形成与区域内其它商业体的错位经营，提升项目识别度，打造项目特性壁垒，突出项目特质。

3-弥补长宁西商业留白，更新区域消费体验，助力临空商圈发展

2022年初，上海商务委员会和上海规划局发布了上海2035商业空间布局专项规划草案公示，长宁区临空地区正式升级为地区级商业中心。长期以来，虹桥临空区域政治经济能级高，交通便利，聚集了大量办公及居住人群，但区域内商业资源稀缺，项目周边缺乏现代化、综合性的商业空间。光大安石接手项目地块并将其重新打造成为长宁Art Park大融城，填补了区域商业空白，随着项目两年运营沉淀，项目所在的临空商圈也逐渐成为继中山公园、虹桥-古北后长宁第三大主要商圈。长宁Art Park大融城通过数字艺术体验场景营造、差异化独到性的品牌业态导入，推动了临空区域商业能级的提升和消费升级，为临空商圈的崛起贡献了巨大力量。

1- 重新定位：打造融办公、商业、酒店三大业态于一体的街区式都市TOD综合体

长宁Art Park大融城原为2002年开业的卜蜂莲花大卖场，2012年闭店，而后项目被规划为黄金交易市场+配套的专业市场综合体，但方案最终未能完成开发，项目曾多年处于停工状态。光大安石于2017年底通过股权交易收购项目公司，在这个项目上启用全新产品线Art Park大融城，打造融甲级办公、品质商业、酒店式公寓三大业态于一体的新一代街区式都市TOD综合体，是大虹桥枢纽型现代服务业标杆项目。

1）商业产品重塑，营造生活美学新空间

在商业方面，光大安石从空间规划、建筑设计、品牌业态等多维度进行了产品重塑。项目在黄金交易市场楼盘的原始结构上重新设计，充分利用地下4万㎡的空间，打造出一个拥有超大下沉式露天广场的全新商业综合体。

整体结构方面，项目融入空中连廊、南北内街、下沉广场、屋顶花园等多种内外向结合的空间建筑形式，突破传统盒子mall的封闭模式，打破了单一商业形式的沉闷感，营造出开放、通透且充满活力和想象力的商业空间。充分发挥日咖夜酒街区文化和夜经济优势，营业时间延长，满足消费者全时段社交需求。

项目通过运营3Dmapping展演，引入特色餐饮、零售品牌等，营造出独具生活美学的商业空间氛围，同时也补足了虹桥临空片区缺乏现代化、综合性商业空间的空白，更新区域居民消费体验，促进片区商业和消费的升级。

2）办公价值产品梳理，打造未来办公生态圈

在办公方面，光大安石重新梳理了产品价值，融合光大安石Wellbeing办公运营服务体系，定位定制化的企业总部；设计层面，打造空中连廊、屋顶花园等丰富的空间层次，呈现多维办公场景，为未来商务需求提供了全新的解决方案，营造和谐、美好的社群体验及氛围，打造独树一帜的办公生态圈。同时，项目也是上海首个获得LEED铂金/WELL金级双预认证的项目，在绿色可持续发展成为行业风潮之前，项目率先将绿色、健康、可持续的理念导入到区域发展中，赋能虹桥临空区域城市更新发展。

3）职住平衡：引入酒店式公寓，满足多元商务需求

为了实现职住平衡，光大安石引入全球知名酒店运营商雅诗阁旗下品牌馨乐庭服务公寓，打造定位白领、中高端人群的精品服务式公寓上海馨乐庭淞虹路服务公寓。公寓业态的导入不仅满足了多元商务需求、为项目积累了核心客群，同时也为项目增添了更多生活气息，使其成为一个商办结合、职住平衡真正意义上的综合体。

2- 商业出租率达100%，三大支撑助力项目价值升值

项目开业以来，商业出租率达100%，办公出租率超50%，酒店式公寓基本满租。开业4天客流达30W+，销售额逾2820W+，多家品牌销售额为全市及区TOP1-TOP3。作为光大安石全新产品线首发样板项目，长宁Art Park大融城在开业后之所以能实现价值的快速升值，主要得益于：

商业与社区的共生：两周年商业成果和社区互动对项目价值升值贡献巨大。通过与周边社区深度互动，长宁Art Park大融城更好地满足了街区居民和消费者的需求，形成了一种良性循环，促进了商业空间和社区的共生共赢； 技术创新的角色：数字化、智能化在两年来项目价值提升中发挥了实际效果。通过融合数字艺术体验打造新型消费场景，以科技手段提升运营效率、改善用户体验，长宁Art Park大融城成功运用技术创新的力量，为项目的长期差异化运营和稳定经营奠定了坚实基础； 文化与艺术的价值：长宁Art Park大融城在项目两年来成功突显和弘扬了文化特色。通过丰富的艺术活动、主题展演以及文化沉淀，使项目充满了独特的文化氛围，为商业空间注入了独特的价值，不断更新项目体验打造生活美学新空间。

小结

凭借多年积累的主动开发及资产管理能力，光大安石成功操盘开发运营多个城市综合体及城市更新类项目。截至2022年底，光大安石存续资产管理规模约455亿元人民币，累计管理资产规模超过1320亿元人民币，已成功退出近870亿投资、125个项目。目前在管的城市综合体、购物中心、写字楼、酒店、住宅项目、物流项目超过50个，总管理面积超过760万平方米。

过去十年，光大安石商业地产坚持“重资产收购+轻资产管理输出”模式，目前已在全国管理近30个项目，总管理规模超过近300万平方米。光大安石商业强调因地制宜，针对不同区位、不同竞争、不同体量、不同客群，逐渐打造出丰富多维的产品线。

作为光大安石在城市更新领域的代表项目，长宁Art Park大融城经过两年的深度运营与探索，凭借精准的定位、丰富的业态以及持续的运营调整，不断加深项目的“ART”质感和人设，成长为大虹桥区域的重要商业地标之一。作为首发样板项目，对于后续即将开业的Art Park大融城系列项目也将起到带动作用，不久之后北京·中关村Art Park大融城也将迎来开业，同样值得关注。也期待长宁Art Park大融城在未来能够继续创造更多的价值，为城市更新领域树立更多典范，聚力提升Art Park大融城的产品线价值，丰富光大安石的产品阵容。

【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】

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